Zachowek w polskim prawie spadkowym - dochodzenie zachowku na drodze sądowej

Prawo do zachowku ma na celu ochronę interesów majątkowych osób najbliższych spadkodawcy, którzy nie zostali powołani do dziedziczenia w sporządzonym przez niego testamencie bądź wysokość przyznanych im w testamencie udziałów spadkowych została przez spadkodawcę znacząca zaniżona w stosunku do wysokości udziałów spadkowych, które przysługiwałyby tym osobom, gdyby testament nie został sporządzony i doszłoby do dziedziczenia na podstawie ustawy. Roszczenie o zachowek może także powstać przy dziedziczeniu ustawowym, co będzie miało miejsce w sytuacji, gdy spadkodawca przed swoją śmiercią rozdysponował całość lub znaczną część swojego majątku za pomocą darowizn podlegających doliczeniu do spadku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. 

Przykład: Spadkodawca pozostawił spadek o wartości 100 tysięcy złotych, który w całości przypadł jego jedynemu spadkobiercy - pełnoletniemu synowi, dziedziczącemu na podstawie ustawy. Na kilka dni przed swoją śmiercią spadkodawca dokonał na rzecz swojej konkubiny darowizny w kwocie 400 tysięcy złotych, która to darowizna podlega doliczeniu do spadku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. W omawianej sytuacji, syn spadkodawcy oprócz otrzymanego w drodze dziedziczenia ustawowego spadku o wartości 100 tysięcy złotych będzie mógł się domagać od konkubiny swojego ojca kwoty 150 tysięcy złotych tytułem roszczenia o uzupełnienie zachowku.

Komu przysługuje roszczenie o zachowek?

Zgodnie z treścią art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni - dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach - połowa wartości tego udziału (zachowek). Z treści przytoczonego powyżej przepisu wynika zatem, że roszczenie o zachowek przysługuje tylko osobom należącym do określonej kategorii spadkobierców ustawowych (zstępni, małżonek oraz rodzice spadkodawcy) i tylko wtedy, gdy osoby te w konkretnej sytuacji zostałyby powołane do dziedziczenia z ustawy, co oznacza, że ustalenie kręgu uprawnionych do zachowku po danym spadkodawcy każdorazowo wymaga odwołania się do zasad określających porządek dziedziczenia ustawowego.

Przykład: Spadkodawca przekazał w testamencie cały posiadany przez niego majątek swojej konkubinie. Spadkodawca w chwili śmierci był wdowcem i osierocił dwoje swoich dzieci. Jednocześnie, wciąż żyją rodzice spadkodawcy. W omawianej sytuacji, roszczenie o zachowek będzie  przysługiwało jednak tylko dzieciom spadkodawcy, gdyż zstępni spadkodawcy należą do wyższej grupy spadkobierców ustawowych niż rodzice spadkodawcy. Rodzice spadkodawcy nie mogą zostać powołani do dziedziczenia z ustawy w zbiegu ze zstępnymi spadkodawcy.

Jak obliczyć wysokość zachowku? 

 

Zgodnie z treścią art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, zachowek wynosi połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu w przypadku dziedziczenia ustawowego, natomiast jeżeli uprawniony do zachowku jest trwale niezdolny do pracy lub zstępny uprawniony jest małoletni - 2/3 wartości wspomnianego udziału spadkowego. Pierwszą zatem kwestią, którą należy rozstrzygnąć przy obliczaniu wysokości zachowku jest ustalenie, czy danemu uprawnionemu przysługuje zachowek wyrażony ułamkiem 1/2, czy też ułamkiem 2/3.

Zstępnemu uprawnionemu przysługuje zachowek wyrażony ułamkiem 2/3 jeżeli w chwili otwarcia spadku, a więc w chwili śmierci spadkodawcy, jest on małoletni, tj. nie ukończył on jeszcze 18 roku życia. Statusu osoby małoletniej nie będzie jednak posiadała zstępna uprawniona do zachowku, która w chwili otwarcia spadku wprawdzie nie ukończyła jeszcze 18 roku życia, ale po ukończeniu 16 roku życia za zezwoleniem sądu zawarła związek małżeński. Zgodnie bowiem z treścią art.10 § 2 Kodeksu cywilnego, przez zawarcie małżeństwa małoletni uzyskuje pełnoletność. Druga przesłanka aktualizująca uprawnienie do otrzymania zachowku wyrażonego ułamkiem 2/3, a więc okoliczność, że uprawniony jest trwale niezdolny do pracy, zostanie spełniona tylko wówczas, gdy uprawniony jest całkowicie niezdolny do pracy. Dla możności ubiegania się o zachowek wyrażony ułamkiem 2/3 z uwagi na trwałą niezdolność do pracy nie zawsze jest jednak konieczne przedstawienie w sądzie odpowiedniego orzeczenia lekarza orzecznika ZUS, stwierdzającego trwałą i całkowitą niezdolność do pracy uprawnionego do zachowku, gdyż o trwałej niezdolności do pracy może świadczyć już sam fakt osiągnięcia przez uprawnionego zaawansowanego wieku, w tym osiągnięcie wieku emerytalnego. Z drugiej strony, nawet dysponowanie przez uprawnionego orzeczeniem stwierdzającym u niego trwałą i całkowitą niezdolność do pracy nie będzie stanowiło podstawy do przyznania mu zachowku wyrażonego ułamkiem 2/3, jeżeli pomimo orzeczonej trwałej niezdolności do pracy uprawniony faktycznie będzie w dalszym ciągu świadczył pracę.

Dla dokonania oceny, czy uprawniony do zachowku jest trwale niezdolny do pracy lub zstępny uprawniony do zachowku jest małoletni  zawsze miarodajna jest tylko chwila otwarcia spadku. Późniejsza zmiana okoliczności nie ma zatem wpływu na wielkość ułamka wyrażającego zachowek należny danemu uprawnionemu.

Po rozstrzygnięciu kwestii, czy danemu uprawnionemu przysługuje zachowek wyrażony ułamkiem 1/2, czy też ułamkiem 2/3, należy ustalić wielkość ułamka wyrażającego udział spadkowy uprawnionego, który stanowi podstawę do obliczenia zachowku. Żeby ustalić wielkość wspomnianego ułamka, należy odwołać się do zasad dziedziczenia obowiązujących przy dziedziczeniu ustawowym, z zastrzeżeniem reguły określonej w art. 992 Kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z treścią art. 992 Kodeksu cywilnego, przy ustalaniu udziału spadkowego stanowiącego podstawę do obliczania zachowku uwzględnia się także spadkobierców niegodnych oraz spadkobierców, którzy spadek odrzucili, natomiast nie uwzględnia się spadkobierców, którzy zrzekli się dziedziczenia albo zostali wydziedziczeni. Mając na uwadze powyższe, wielkość udziału spadkowego stanowiącego podstawę do obliczenia zachowku należnego danemu uprawnionemu może się różnić od wielkości udziału spadkowego, który by przypadł temu uprawnionemu w przypadku, gdyby doszło do dziedziczenia ustawowego.

Przykład: Spadkodawca pozostawił trzech spadkobierców ustawowych - swoich synów, z których dwóch złożyło oświadczenie o przyjęciu spadku, a jeden spadek odrzucił. Syn spadkodawcy, który spadek odrzucił nie posiada własnych zstępnych. W omawianej sytuacji, udział spadkowy każdego z tych synów, którzy złożyli oświadczenie o przyjęciu spadku wyniesie po 1/2, gdyż  syn spadkodawcy, który odrzucił spadek będzie traktowany tak jakby nie dożył otwarcia spadku, a zatem nie będzie on brany pod uwagę przy ustalaniu wielkości udziałów spadkowych. Gdyby natomiast przyjąć analogiczny stan faktyczny jak przedstawiony powyżej, z tą jednak różnicą, że spadkodawca sporządził testament i powołał w nim tylko dwóch swoich synów do dziedziczenia  ( z których, jeden odrzucił spadek), to stanowiący podstawę do obliczenia zachowku udział spadkowy trzeciego syna spadkodawcy wyniesie tylko 1/3, gdyż przepis art. 992 Kodeksu cywilnego nakazuje uwzględniać przy obliczaniu udziału spadkowego stanowiącego podstawę do obliczania zachowku m.in. także tych spadkobierców, którzy spadek odrzucili.

Po ustaleniu wielkości ułamka wyrażającego zachowek oraz wielkości ułamka wyrażającego udział spadkowy stanowiący podstawę do obliczenia zachowku, należy ustalić tzw. czystą wartość spadku, którą stanowi różnica pomiędzy aktywami spadkowymi i długami spadkowymi. Z treści art. 993 Kodeksu cywilnego wynika jednak, że nie wszystkie długi spadkowe odejmuje się od aktywów spadkowych, gdyż przepis ten wyraźnie stanowi, że przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń. Wspomniany przepis należy zatem rozumieć w ten sposób, że wartości długów spadkowych wynikających z zapisów i poleceń nie odejmuje się od aktywów spadkowych przy obliczaniu czystej wartości spadku dla potrzeb ustalenia wysokości zachowku. Ponadto, w orzecznictwie sądowym ugruntowany jest pogląd, że przy obliczaniu czystej wartości spadku dla potrzeb ustalenia wysokości zachowku nie odejmuje się od aktywów spadkowych także długów spadkowych wynikających z zachowków.

Po ustaleniu czystej wartości spadku należy obliczyć tzw. substrat zachowku, który stanowi czystą wartość spadku powiększoną o zapisy windykacyjne oraz dokonane przez spadkodawcę darowizny podlegające doliczeniu do spadku. Przy obliczaniu zachowku do spadku dolicza się, co do zasady, następujące kategorie darowizn:

• darowizny dokonane przez spadkodawcę na rzecz spadkobierców lub osób uprawnionych do zachowku, bez względu na czas ich dokonania;
• darowizny dokonane przez spadkodawcę na rzecz osób niebędących spadkobiercami lub uprawnionymi do zachowku, jeżeli od chwili ich dokonania do chwili otwarcia spadku nie upłynęło 10 lat.

Wymienione powyżej 2 kategorie darowizn nie będą jednak podlegały doliczeniu do spadku w następujących przypadkach:

• w przypadku, gdy zostaną one zakwalifikowane jako drobne darowizny, zwyczajowo w danych stosunkach przyjęte;
• przy obliczaniu zachowku należnego zstępnemu, jeżeli zostały one dokonane przez spadkodawcę w czasie kiedy nie miał zstępnych (chyba, że darowizna została dokonana na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się zstępnego;
• przy obliczaniu zachowku należnego małżonkowi, jeżeli zostały one dokonane przez spadkodawcę przed zawarciem z nim małżeństwa.

Po ustaleniu wielkości ułamka wyrażającego zachowek, wielkości ułamka wyrażającego udział spadkowy stanowiący podstawę do obliczenia zachowku oraz wartości substratu zachowku należy dokonać następujących działań matematycznych:

1. pomnożyć wartość substratu zachowku przez ułamek wyrażający udział spadkowy stanowiący podstawę do obliczenia zachowku,
2. wartość otrzymaną w wyniku działania opisanego w pkt 1 pomnożyć przez ułamek wyrażający zachowek, a zatem przez 1/2 lub 2/3. Otrzymana w ten sposób wartość będzie wyrażała kwotę zachowku należnego danemu uprawnionemu. 

Kto jest zobowiązany do zaspokojenia roszczenia o zachowek?

W pierwszej kolejności osobami zobowiązanymi do zaspokojenia roszczenia o zachowek są spadkobiercy ustawowi lub testamentowi. Dopiero niemożność otrzymania od spadkobierców należnego uprawnionemu zachowku aktualizuje odpowiedzialność za dług wynikający z zachowku osób, na rzecz których uczynione zostały zapisy windykacyjne. Podobnie, dopiero brak możności wyegzekwowania roszczenia o zachowek od spadkobierców oraz osób, na rzecz których uczynione zostały zapisy windykacyjne, aktualizuje odpowiedzialność w tym zakresie osób, które otrzymały darowizny doliczone do spadku. Brak możności otrzymania od spadkobierców należnego uprawnionemu zachowku wystąpi m.in. wówczas, gdy spadkodawca przed śmiercią rozporządził swoim całym majątkiem za pomocą darowizn, w związku z czym wartość stanu czynnego spadku (wartość aktywów spadkowych) wynosi zero, a wszyscy spadkobiercy przyjęli spadek z dobrodziejstwem inwentarza, ograniczając w ten sposób swoją odpowiedzialność za długi spadkowe do wartości aktywów spadkowych. Niemożność otrzymania od spadkobierców należnego uprawnionemu zachowku może wynikać także z okoliczności tego rodzaju, że spadkobiercy zobowiązani do zapłaty zachowku są sami uprawnieni do zachowku. Zgodnie bowiem z treścią art. 999 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadkobierca obowiązany do zapłaty zachowku sam jest uprawniony do zachowku, jego odpowiedzialność ogranicza się tylko do wysokości nadwyżki przekraczającej jego własny zachowek. W przytoczonym powyżej przepisie mowa jest o nadwyżce czystej wartości spadku (różnicy pomiędzy aktywami spadkowymi a długami spadkowymi) nad wartością zachowku własnego spadkobiercy. Jeżeli zatem, w danym stanie faktycznym czysta wartość spadku będzie mniejsza lub równa wartości zachowku, do którego uprawniony jest spadkobierca zobowiązany do zapłaty zachowku należnego innemu uprawnionemu, wówczas ten ostatni nie będzie mógł otrzymać od spadkobiercy należnego mu zachowku, a tym samym zaktualizuje się odpowiedzialność za dług wynikający z zachowku osób, na rzecz których zostały przez spadkodawcę uczynione zapisy windykacyjne lub darowizny doliczone do spadku.

Tymczasowe aresztowanie w postępowaniu karnym - w jakich okolicznościach zastosowanie środka zapobiegawczego w postaci tymczasowego aresztowania będzie nieuzasadnione?

Tymczasowe aresztowanie jest jednym ze środków zapobiegawczych stosowanych wobec podejrzanych/oskarżonych w postępowaniu karnym, mającym na celu zabezpieczenie prawidłowego toku tego postępowania lub zapobiegnięcie popełnieniu przez podejrzanego/oskarżonego nowego, ciężkiego przestępstwa. Tymczasowe aresztowanie w postępowaniu przygotowawczym stosuje na wniosek prokuratora sąd rejonowy, w którego okręgu prowadzi się postępowanie, natomiast po wniesieniu aktu oskarżenia tymczasowe aresztowanie stosuje sąd, przed którym sprawa się toczy. Właściwy sąd wydaje postanowienie o zastosowaniu środka zapobiegawczego w postaci tymczasowego aresztowania jeżeli stwierdzi, że w danej sprawie spełniona została tzw. przesłanka ogólna stosowania tymczasowego aresztowania, co najmniej jedna z tzw. przesłanek szczególnych stosowania tymczasowego aresztowania, jak też stwierdzi, że nie zachodzą w sprawie przesłanki negatywne stosowania tymczasowego, a zastosowanie innych tzw. nieizolacyjnych środków zapobiegawczych byłoby niewystarczające. Przesłanka ogólna stosowania tymczasowego aresztowania jest spełniona wówczas, gdy zebrane w danej sprawie dowody wskazują na duże prawdopodobieństwo popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa. Z kolei do przesłanek szczególnych stosowania tymczasowego aresztowania zaliczają się:

• uzasadniona obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego, zwłaszcza wtedy, gdy nie można ustalić jego tożsamości albo nie ma on w kraju stałego miejsca pobytu;
• uzasadniona obawa, że podejrzany/oskarżony będzie nakłaniał do składania fałszywych zeznań lub wyjaśnień albo w inny bezprawny sposób utrudniał postępowanie karne;
• grożąca podejrzanemu/oskarżonemu surowa kara;
• uzasadniona obawa, że podejrzany/oskarżony któremu zarzucono popełnienie zbrodni lub umyślnego występku, popełni przestępstwo przeciwko życiu, zdrowiu lub bezpieczeństwu powszechnemu, zwłaszcza gdy popełnieniem takiego przestępstwa groził.

Stwierdzenie braku podstaw do stosowania tymczasowego aresztowania wymaga spełnienia co najmniej jednego z następujących warunków:

• zebrane w sprawie dowody nie wskazują na duże prawdopodobieństwo popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa;
• nie zaistniała w sprawie żadna z przesłanek szczególnych stosowania tymczasowego aresztowania;
• w sprawie zaistniała przesłanka negatywna stosowania tymczasowego aresztowania;
• w sprawie wystarczające jest zastosowanie nieizolacyjnych środków zapobiegawczych.

Okoliczności uzasadniające brak spełnienia przesłanki ogólnej stosowania tymczasowego aresztowania

Dla zaktualizowania się przesłanki ogólnej stosowania tymczasowego aresztowania niezbędne jest wykazanie, że zebrany w danej sprawie materiał dowodowy wskazuje na duże prawdopodobieństwo popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa. W orzecznictwie sądowym powszechnie reprezentowany jest pogląd, że wynikający ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego stopień prawdopodobieństwa popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa musi być zbliżony do pewności, aby mógł on uzasadniać zastosowanie tymczasowego aresztowania lub innych środków zapobiegawczych. 

http://www.lexlege.pl/orzeczenie/94964/ii-akz-1006-09-postanowienie-sadu-apelacyjnego/

Powoływanie się na duże prawdopodobieństwo popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa będzie nieuzasadnione przede wszystkim wówczas, gdy jedynym dowodem wskazującym na sprawstwo przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu czynu będzie dowód uzyskany w wyniku czynności dowodowej o niskiej wartości diagnostycznej, a więc czynności dowodowej charakteryzującej się niskim stopniem niezawodności. Tytułem przykładu można tutaj wskazać na sytuację, w której jedynym dowodem wskazującym na sprawstwo przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa jest jego rozpoznanie przez świadka jako sprawcy  tegoż przestępstwa w ramach czynności okazania. Innym przykładem dowodu uzyskiwanego w wyniku czynności dowodowej o niskiej wartości diagnostycznej są wyniki badania danej substancji narkotestem w sprawie o przestępstwo posiadania środków odurzających. 

Przesłanka ogólna stosowania tymczasowego aresztowania nie zostanie spełniona również w przypadku, gdy zebrany w sprawie materiał  dowodowy będzie zawierał istotne sprzeczności, w szczególności wtedy, gdy jedynymi dowodami zebranymi w sprawie na okoliczność popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa będą sprzeczne zeznania świadków.

Okoliczności nieuzasadniające zaistnienia przesłanek szczególnych stosowania tymczasowego aresztowania
 

Obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego, jak również obawa, że podejrzany/oskarżony będzie nakłaniał do składania fałszywych zeznań lub wyjaśnień albo w inny bezprawny sposób utrudniał postępowanie, musi być uzasadniona konkretnymi okolicznościami wskazującymi na jej istnienie, a przede wszystkim wcześniejszym zachowaniem podejrzanego/oskarżonego podjętym w tym właśnie celu, jak i zachowaniem innych osób, podejmowanym w porozumieniu z nim.

Zgodnie z treścią art. 258 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania karnego,  uzasadniona obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego zachodzi w szczególności wówczas, gdy nie można ustalić jego tożsamości lub nie ma on w kraju stałego miejsca pobytu. O nieposiadaniu przez podejrzanego/oskarżonego stałego miejsca pobytu w kraju nie świadczy jeszcze sam fakt, że podejrzany/oskarżony nie przebywa w miejscu swojego zamieszkania, gdyż mogą zaistnieć rozmaite okoliczności zmuszające podejrzanego/oskarżonego do czasowego opuszczenia swojego miejsca zamieszkania, takie jak np. podjęcie studiów w innej miejscowości lub konieczność sprawowania osobistej opieki nad ciężko chorym członkiem rodziny. W sytuacji, gdy podejrzany/oskarżony nie wie o toczącym się przeciwko niemu postępowaniu karnym, obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego nie może być uzasadniona wyłącznie okolicznością, że organy procesowe nie znają miejsca jego aktualnego pobytu. Uzasadniona obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego o współudział w popełnieniu danego przestępstwa nie może także zostać wywiedziona wyłącznie z faktu, że inny podejrzany/oskarżony o współudział w popełnieniu  tego przestępstwa uciekł za granicę i trwają jego poszukiwania.
http://www.lexlege.pl/orzeczenie/95212/ii-akz-145-10-postanowienie-sadu-apelacyjnego-w-katowicach/

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, samoistnej podstawy do uznania, że zachodzi uzasadniona obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego nie stanowi również możliwość swobodnego poruszania się obywateli polskich w granicach tzw. strefy Schengen.

W odróżnieniu od przesłanki szczególnej stosowania tymczasowego aresztowania w postaci uzasadnionej obawy ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego, uzasadniona obawa, że podejrzany/oskarżony będzie nakłaniał do składania fałszywych zeznań lub wyjaśnień albo w inny bezprawny sposób utrudniał postępowanie (tzw. obawa matactwa) nie zawsze musi wynikać z konkretnych okoliczności wskazujących na jej istnienie, lecz  może także zostać wywiedziona z charakteru danego przestępstwa. W orzecznictwie sądowym reprezentowany jest pogląd, że udział w zorganizowanej grupie przestępczej uzasadnia wystarczająco obawę bezprawnego utrudniania postępowania karnego ze względu m.in. na znajomość jej uczestników i istniejące pomiędzy nimi powiązania.
https://mojepanstwo.pl/dane/sp_orzeczenia/27468,iii-kp-1011-11

Nie uzasadnia natomiast obawy matactwa okoliczność, że podejrzany/oskarżony odmawia składania wyjaśnień w sprawie i nie przyznaje się do winy lub składa fałszywe wyjaśnienia. Nie można bowiem wywodzić negatywnych skutków dla podejrzanego/oskarżonego z faktu, że korzysta on z przysługujących mu uprawnień procesowych.
http://www.lexlege.pl/orzeczenie/95227/wz-73-08-postanowienie-sadu-najwyzszego-izba-wojskowa/

Okoliczność, że podejrzany/oskarżony zna osobiście większość świadków również  sama w sobie nie stanowi podstawy do przyjęcia tezy, że w danym przypadku zachodzi uzasadniona obawa matactwa. Natomiast  obawę matactwa może uzasadniać istnienie bliskiej więzi rodzinnej pomiędzy podejrzanym/oskarżonym a pokrzywdzonym, zwłaszcza wówczas, gdy z okoliczności sprawy wynika, że pokrzywdzony wybaczył podejrzanemu/oskarżonemu.
http://orzeczenia.krakow.sa.gov.pl/content/$N/152000000001006_II_AKz_000106_2013_Uz_2013-04-05_001

Pojęcie "zagrożenia surową karą" jako przesłanka szczególna stosowania tymczasowego aresztowania

Zgodnie z treścią art. 258 § 2 Kodeksu postępowania karnego, jeżeli oskarżonemu zarzuca się popełnienie zbrodni lub występku zagrożonego karą pozbawienia wolności, której górna granica wynosi co najmniej 8 lat, albo gdy sąd I instancji skazał go na karę pozbawienia wolności nie niższą niż 3 lata, potrzeba zastosowania tymczasowego aresztowania w celu zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania może być uzasadniona grożącą oskarżonemu surową karą. Przytoczony powyżej przepis prawa zawiera domniemanie, że grożąca podejrzanemu/oskarżonemu surowa kara już sama w sobie rodzi obawę bezprawnego utrudniania przez niego postępowania karnego, a zatem w takim przypadku nie jest konieczne wskazywanie konkretnych zachowań podejrzanego/oskarżonego, które mogłyby świadczyć o tym, że będzie on próbował zakłócić prawidłowy przebieg postępowania. Z treści przepisu art. 258 § 2 Kodeksu postępowania karnego wynika, że przesłanka szczególna stosowania tymczasowego aresztowania w postaci grożącej podejrzanemu/oskarżonemu surowej kary może zaistnieć w dwóch następujących sytuacjach:

• w sytuacji, gdy podejrzanemu/oskarżonemu zarzuca się popełnienie zbrodni lub występku zagrożonego karą pozbawienia wolności, której górna granica wynosi co najmniej 8 lat i jednocześnie w świetle okoliczności danej sprawy realne jest wymierzenie podejrzanemu/oskarżonemu "surowej kary",  tj. kary pozbawienia wolności w wymiarze co najmniej 3 lat, albo
• w sytuacji, gdy sąd I instancji skazał oskarżonego na karę pozbawienia wolności nie niższą niż 3 lata.

W pierwszej zatem z wymienionych powyżej sytuacji, przesłanka grożącej podejrzanemu/oskarżonemu surowej kary zaktualizuje się dopiero wtedy, gdy łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

• górna granica ustawowego zagrożenia karą pozbawienia wolności za przestępstwo zarzucane podejrzanemu/oskarżonemu wynosi co najmniej 8 lat;
• w świetle okoliczności danej sprawy realne jest wymierzenie podejrzanemu/oskarżonemu kary pozbawienia wolności w wymiarze co najmniej 3 lat.

Mając na uwadze powyższe, przesłanka stosowania tymczasowego aresztowania w postaci grożącej podejrzanemu/oskarżonemu surowej kary nie zaistnieje przed wszystkim wtedy, gdy górna granica ustawowego zagrożenia karą pozbawienia wolności za przestępstwo zarzucane podejrzanemu/oskarżonemu jest niższa niż 8 lat. W takiej sytuacji nie będzie już miała żadnego znaczenia okoliczność, czy w świetle okoliczności danej sprawy realne jest wymierzenie podejrzanemu/oskarżonemu kary pozbawienia wolności w wymiarze co najmniej 3 lat. Jeżeli jednak, wspomniana granica ustawowego zagrożenia karą pozbawienia wolności wynosi co najmniej 8 lat, wówczas w celu ustalenia realnie grożącej podejrzanemu/oskarżonemu kary pozbawienia wolności niezbędne jest odwołanie się do zaistniałych w sprawie okoliczności, które mogą mieć wpływ na jej wymiar. Do tych okoliczności zalicza się w szczególności:

• okoliczności wskazane jako dyrektywy sądowego wymiaru kary, o których mowa w art. 53 Kodeksu karnego;
• okoliczność, czy podejrzany/oskarżony posiada status nieletniego lub młodocianego;
• okoliczność, czy zarzucane podejrzanemu/oskarżonemu przestępstwo zostało popełnione w warunkach recydywy.

Przesłanka szczególna stosowania tymczasowego aresztowania w postaci uzasadnionej obawy popełnienia nowego, ciężkiego przestępstwa

Zgodnie z tym co zostało już wcześniej zasygnalizowane, do przesłanek szczególnych stosowania środka zapobiegawczego w postaci tymczasowego aresztowania należy także uzasadniona obawa, że podejrzany/oskarżony któremu zarzucono popełnienie zbrodni lub umyślnego występku, popełni przestępstwo przeciwko życiu, zdrowiu lub bezpieczeństwu powszechnemu, zwłaszcza gdy popełnieniem takiego przestępstwa groził. Przesłanka ta nie zostanie zatem spełniona przed wszystkim wówczas, gdy zarzucane podejrzanemu/oskarżonemu przestępstwo będzie miało charakter nieumyślny. Ponadto obawa, że podejrzany/oskarżony popełni nowe, ciężkie przestępstwo musi być uzasadniona konkretnymi okolicznościami wskazującymi na istnienie u podejrzanego/oskarżonego zamiaru jego popełnienia, takimi jak np. wystosowana przez podejrzanego/oskarżonego groźba popełnienia kolejnego przestępstwa, gromadzenie informacji o miejscach i osobach w związku z planowaniem popełnienia przestępstwa lub nabycie niebezpiecznych dla życia lub zdrowia urządzeń. 

Przesłanki negatywne stosowania tymczasowego aresztowania

Do przesłanek negatywnych stosowania środka zapobiegawczego w postaci tymczasowego aresztowania zaliczają się następujące okoliczności:

• stwierdzenie, że pozbawienie podejrzanego/oskarżonego wolności w związku z zastosowaniem tymczasowego aresztowania spowodowałoby dla jego życia lub zdrowia poważne niebezpieczeństwo;
• pozbawienie podejrzanego/oskarżonego wolności w związku z zastosowaniem tymczasowego aresztowania pociągałoby dla niego lub jego najbliższych członków rodziny wyjątkowo ciężkie skutki;
• na podstawie okoliczności sprawy można przewidywać, że sąd orzeknie w stosunku do podejrzanego/oskarżonego karę pozbawienia wolności z warunkowym zawieszeniem jej wykonania lub karę łagodniejszą albo że okres tymczasowego aresztowania przekroczy przewidywany wymiar kary pozbawienia wolności bez warunkowego zawieszenia jej wykonania;
• przestępstwo zarzucane podejrzanemu/oskarżonemu jest zagrożone karą pozbawienia wolności nieprzekraczającą roku.

Pierwsza z wymienionych wyżej przesłanek zaktualizuje się m.in. wówczas, gdy u podejrzanego/oskarżonego zostanie zdiagnozowana choroba, której  leczenie powinno odbywać się w warunkach wolnościowych, gdyż leczenie tej choroby w warunkach izolacji w areszcie śledczym byłoby nieskuteczne i wiązałoby się ryzykiem śmierci podejrzanego/oskarżonego lub wystąpienia u niego ciężkiego uszczerbku na zdrowiu.

Pozbawienie podejrzanego/oskarżonego wolności w związku z  zastosowaniem tymczasowego aresztowania spowoduje dla niego lub jego członków rodziny wyjątkowo ciężkie skutki zwłaszcza w sytuacji, gdy podejrzany/oskarżony jest jedynym żywicielem swojej rodziny, a zastosowanie wobec niego tymczasowego aresztowania pozbawi go możliwości zarobkowania i tym samym dostarczania swojej rodzinie środków niezbędnych do egzystencji. Tymczasowe aresztowanie może spowodować wyjątkowo ciężkie skutki dla podejrzanego/oskarżonego lub członków jego rodziny także w sytuacji, gdy podejrzany/oskarżony jest ojcem samotnie wychowującym swoje niepełnoletnie dzieci, a brak jest innych członków jego rodziny, którzy mogliby się podjąć opieki nad dziećmi podejrzanego/oskarżonego na czas jego izolacji w areszcie śledczym w związku ze stosowaniem tymczasowego aresztowania. Do innych okoliczności uzasadniających odstąpienie od stosowania tymczasowego aresztowania w związku ze stwierdzeniem, że stosowanie tymczasowego aresztowania spowodowałoby dla podejrzanego/oskarżonego lub członków jego rodziny wyjątkowo ciężkie skutki, w orzecznictwie sądowym zalicza się także m.in. okoliczność, że podejrzany ma niebawem zdawać egzamin maturalny oraz zachodzi konieczność zapewnienia przez podejrzanego/oskarżonego opieki nad jego niepełnosprawną matką.

Wykazanie spełnienia kolejnej przesłanki negatywnej stosowania tymczasowego aresztowania, a więc uprawdopodobnienie, że sąd orzeknie orzeknie w stosunku do podejrzanego/oskarżonego karę pozbawienia wolności z warunkowym zawieszeniem jej wykonania lub karę łagodniejszą albo że okres tymczasowego aresztowania przekroczy przewidywany wymiar kary pozbawienia wolności bez warunkowego zawieszenia jej wykonania, wymaga odwołania się do okoliczności uzasadniających warunkowe zawieszenie wykonania kary pozbawienia wolności oraz okoliczności mających wpływ na wymiar orzekanej przez sąd kary, a więc w szczególności do dyrektyw sądowego wymiaru kary, o których mowa w art. 53 Kodeksu karnego.

Zasada minimalizacji środków zapobiegawczych

Zgodnie z treścią art. 257 § 1 Kodeksu postępowania karnego, tymczasowego aresztowania nie stosuje się, jeżeli wystarczający jest inny środek zapobiegawczy. Z treści przytoczonego powyżej przepisu wynika, że zastosowanie tymczasowego aresztowania będzie nieuzasadnione, jeżeli dla zabezpieczenia prawidłowego przebiegu postępowania w danej sprawie wystarczające będzie zastosowanie nieizolacyjnych środków zapobiegawczych (np. poręczenie majątkowe, dozór Policji itp.), co dotyczy również sytuacji, w której spełniona została zarówno przesłanka ogólna stosowania tymczasowego aresztowania, jak i przesłanki szczególne i jednocześnie nie zaktualizowała się żadna z przesłanek negatywnych stosowania tymczasowego aresztowania. Środek zapobiegawczy w postaci tymczasowego aresztowania powinien być zatem stosowany zawsze w ostateczności, po uprzednim rozważeniu możliwości zastosowania nieizolacyjnych środków zapobiegawczych.

Przy dokonywaniu oceny, czy w danej sprawie wystarczające będzie zastosowanie nieizolacyjnych środków zapobiegawczych, należy mieć na uwadze takie okoliczności jak charakter zarzucanego podejrzanemu/oskarżonemu przestępstwa, właściwości osobiste podejrzanego/oskarżonego oraz jego sytuację rodzinną i zawodową. 

Zasady wypowiadania umów najmu lokalu - w jakich okolicznościach wypowiedzenie umowy najmu lokalu będzie bezskuteczne?

Wbrew powszechnie panującemu przekonaniu, dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu lokalu, w tym także zawartej na czas nieoznaczony, nie zawsze jest całkowicie poddana swobodzie kontraktowej stron danej umowy najmu, lecz podlega ograniczeniom wynikającym z bezwzględnie wiążących norm prawnych. Tym samym, nawet zgodnie dokonane przez strony zastrzeżenie w treści umowy najmu lokalu dopuszczalności jej wypowiedzenia w związku z zaistnieniem określonych okoliczności, może okazać się bezskuteczne. Podobnym ograniczeniom podlega swoboda stron umowy najmu lokalu w zakresie określenia długości okresów wypowiedzenia takiej umowy.

Generalna dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu lokalu, jak też zakres okoliczności uzasadniających wypowiedzenie, zależą w głównej mierze od tego, czy dana umowa została zawarta na czas oznaczony, czy też na czas nieoznaczony oraz od tego, czy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, czy też lokal użytkowy.

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie oraz przepisom o najmie lokalu. Wśród tych przepisów zasadnicze znaczenie ma art. 688 Kodeksu cywilnego, który przyznaje zarówno wynajmującemu, jak i najemcy uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu lokalu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, który to okres rozpoczyna swój bieg wraz z końcem danego miesiąca kalendarzowego. Przepis art. 688 Kodeksu cywilnego nie wskazuje zarazem konkretnych okoliczności uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu, co oznacza, że przepis ten umożliwia wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony w każdym przypadku, bez konieczności wskazywania przyczyny wypowiedzenia w treści składanego oświadczenia woli. Jednocześnie należy stwierdzić, że dopuszczalność wypowiedzenia na podstawie art. 688 Kodeksu cywilnego umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony nie może zostać ograniczona wolą stron wyrażoną w treści danej umowy najmu jedynie do przypadków wystąpienia określonych okoliczności uzasadniających wypowiedzenie. Natomiast wydaje się, że na zasadzie swobody kontraktowej stron możliwe jest czasowe ograniczenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony (Zobacz: Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie o sygn. I Ca 432/13).

W orzecznictwie sądowym dominuje pogląd, że 3-miesięczny okres wypowiedzenia, o którym mowa w art. 688 Kodeksu cywilnego, nie może zostać skrócony w treści danej umowy najmu lokalu, lecz możliwe jest jedynie jego umowne wydłużenie. Jako uzasadnienie dla przytoczonego powyżej poglądu wskazuje się okoliczność, że przepis art. 688 Kodeksu cywilnego jest ustanowiony w interesie najemcy i tym samym gwarantuje najemcy minimalny okres czasu niezbędny do znalezienia innego lokalu.

Niezależnie od możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony z zachowaniem terminu wypowiedzenia, wynajmujący lub najemca mogą także w ściśle określonych w przepisach Kodeksu cywilnego okolicznościach wypowiedzieć umowę najmu lokalu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a więc ze skutkiem natychmiastowym. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony bez zachowania terminu wypowiedzenia przysługuje najemcy w przypadku, gdy najęty lokal zawiera wady fizyczne, które zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych. Z kolei wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas nieoznaczony bez zachowania terminu wypowiedzenia w następujących przypadkach:

• jeżeli najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje z niego korzystać w taki sposób albo gdy najemca zaniedbuje lokal do tego stopnia, że zostaje on narażony na uszkodzenie;
• jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym;
• jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności i pomimo wyznaczenia mu przez wynajmującego dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, zaległość ta nie zostaje uregulowana.

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony, podobnie jak wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony, podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie oraz przepisom o najmie lokalu. W przeciwieństwie jednak do umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, która może zostać wypowiedziana przez którąkolwiek z jej stron bez wskazania konkretnej przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie, umowa najmu lokalu użytkowego  na czas oznaczony może zostać wypowiedziana tylko w przypadkach określonych przez strony w umowie. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r.  w sprawie o sygn. III CZP 92/06 stwierdził, że dla możności wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony umowa ta nie musi zawierać szczegółowego opisu przypadków uzasadniających jej wypowiedzenie, lecz wystarczające jest zastrzeżenie w treści umowy dopuszczalności jej wypowiedzenia z tzw. "ważnych przyczyn" (Zobacz: Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. w sprawie o sygn. III CZP 92/06).

Bezskuteczne będzie natomiast wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony na podstawie zamieszczonej w  treści tej umowy generalnej klauzuli dopuszczającej wprawdzie możliwość wypowiedzenia, ale nie określającej jakichkolwiek przyczyn uzasadniających wypowiedzenie (Zobacz: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r. w sprawie o sygn. IACa 669/14)

Strony umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony mogą w treści tej umowy określić długość okresu wypowiedzenia w sposób całkowicie dowolny, w tym zastrzec termin wypowiedzenia krótszy niż 3 miesiące, gdyż przepis art. 688 Kodeksu cywilnego nie znajduje zastosowania do umów najmu lokali użytkowych zawartych na czas oznaczony. W przypadku nie określenia przez strony długości okresu wypowiedzenia w treści umowy najmu, zastosowanie będą miały terminy wypowiedzenia przewidziane w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego.

Niezależnie od możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony w przypadkach określonych w umowie, umowa ta może zostać wypowiedziana także bez zachowania terminu wypowiedzenia w tym samych okolicznościach, w których dopuszczalne jest wypowiedzenie bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony.

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony 

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony podlega nie tylko przepisom Kodeksu cywilnego o najmie oraz przepisom o najmie lokalu, lecz także przepisom ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zasady  wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego zawartych na czas nieoznaczony podlegają zróżnicowaniu w zależności od tego, czy wypowiedzenia dokonuje najemca, czy też wynajmujący.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas nieoznaczony w tych samych przypadkach, w których dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony. Najemca może zatem na podstawie art. 688 Kodeksu cywilnego wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas nieoznaczony w każdym przypadku, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, bez konieczności wskazywania konkretnej przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie. Ponadto, najemca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku, gdy najęty lokal zawiera wady fizyczne, które zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników.

Przepis art. 688 Kodeksu cywilnego, przewidujący dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu lokalu w każdym przypadku, bez wskazywania konkretnej przyczyny wypowiedzenia, nie znajduje zastosowania do wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony. Wynajmujący nie może także wypowiedzieć umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego regulujących wypowiedzenie umowy najmu lokalu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wynajmujący uprawniony jest bowiem do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony tylko i wyłącznie z przyczyn określonych w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z zachowaniem określonych w tych przepisach terminów wypowiedzenia. Przyczynami uzasadniającymi wypowiedzenie przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony są w szczególności:

• używanie lokalu przez jego najemcę nadal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• zaniedbywanie przez najemcę obowiązków względem lokalu, prowadzące do powstania szkód, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• niszczenie przez najemcę lokalu urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• wykraczanie przez najemcę lokalu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• pozostawanie przez najemcę lokalu w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• używanie przez najemcę lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• niezamieszkiwanie przez najemcę w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, pod warunkiem, że czynsz najmu lokalu jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi 6 miesięcy

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony

Podobnie jak w przypadku wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego zawartych na czas nieoznaczony, także zasady wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego zawartych na czas oznaczony podlegają zróżnicowaniu w zależności od tego, czy wypowiedzenia dokonuje najemca, czy też wynajmujący. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony tylko w przypadkach określonych w treści umowy najmu lokalu. Niewskazanie zatem przez strony przyczyn uzasadniających wypowiedzenie w treści umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony  skutkuje niedopuszczalnością wypowiedzenia przez najemcę tego rodzaju umowy, z wyjątkiem sytuacji, w której dopuszczalne jest wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a więc w przypadku ujawnienia w najętym lokalu wad fizycznych zagrażających zdrowiu najemcy lub jego domowników. W przypadku wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu w związku z zaistnieniem wskazanych w umowie przyczyn uzasadniających wypowiedzenie znajdą zastosowanie terminy wypowiedzenia przewidziane w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, chyba że strony umowy najmu określą w jej treści inne terminy wypowiedzenia.

Analogicznie jak przy wypowiedzeniu przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony tylko w przypadkach określonych w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego, z zachowaniem określonych w tych przepisach terminów wypowiedzenia. Zastrzeżenie zatem w treści umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron w innych przypadkach niż te określone w przepisach  ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego będzie skuteczne jedynie w odniesieniu do najemcy, natomiast wynajmujący nie będzie mógł w tych przypadkach wypowiedzieć umowy najmu lokalu.