Wypowiedzenie wysokości czynszu najmu lokalu - jak skutecznie zakwestionować podwyżkę czynszu?

Zawierając w charakterze najemcy umowę najmu danego lokalu często nie zdajemy sobie sprawy z faktu, że wynegocjowany przez nas w umowie czynsz najmu może zostać w przyszłości podwyższony przez wynajmującego w drodze jego jednostronnej decyzji. Tego rodzaju jednostronna podwyżka czynszu przez wynajmującego wymaga co prawda zawsze zgody najemcy, jednakże brak tejże zgody może skutkować rozwiązaniem umowy najmu lokalu, a co za tym idzie koniecznością opuszczenia przez najemcę dotychczas zajmowanego lokalu. Podwyższenie czynszu najmu lokalu w drodze wypowiedzenia jego wysokości może zatem stanowić dla wynajmującego skuteczne narzędzie do "pozbycia się" z lokalu niechcianego najemcy, zwłaszcza w sytuacji, gdy możliwość wypowiedzenia danej umowy najmu lokalu przez wynajmującego jest ograniczona, co dotyczy przede wszystkim umów najmu lokalu zawartych na czas oznaczony oraz umów najmu lokalu mieszkalnego. Należy bowiem przypomnieć, że umowa najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony może zostać wypowiedziana przez wynajmującego tylko w przypadkach wyraźnie określonych w jej treści, natomiast umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać wypowiedziana przez wynajmującego tylko w określonych przypadkach przewidzianych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku - o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Wypowiedzenie wysokości czynszu najmu lokalu nie jest jednak całkowicie uzależnione od swobodnego uznania wynajmującego, gdyż zarówno częstotliwość, jak i kwota podwyżek czynszu podlega ograniczeniom przewidzianym we właściwych przepisach prawa. Zasady wypowiadania przez wynajmującego wysokości czynszu najmu lokalu oraz przysługujące najemcy środki ochrony prawnej przed nieuzasadnioną podwyżką czynszu różnią się od siebie w zależności od tego, czy w danym przypadku mamy do czynienia z umową najmu lokalu mieszkalnego, czy też z umową najmu lokalu użytkowego.

Jak zakwestionować podwyżkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego?

Zasady wypowiadania wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego zostały uregulowane w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią przepisu art. 8a wspomnianej ustawy, wynajmujący może podwyższyć czynsz najmu lokalu mieszkalnego, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia, chyba że w danej umowie najmu określono dłuższy termin wypowiedzenia. Najemca może zażądać od wynajmującego przedstawienia mu na piśmie przyczyny podwyżki czynszu i jej kalkulacji, co powinno nastąpić w terminie 14 dni od zgłoszenia przez najemcę odpowiedniego żądania w tym zakresie. W przypadku niedotrzymania przez wynajmującego 14 - dniowego terminu na udzielenie najemcy pisemnej informacji na temat przyczyny podwyżki czynszu i jej kalkulacji, dokonane przez wynajmującego wypowiedzenie wysokości czynszu będzie nieważne. Jeżeli najemca nie akceptuje dokonanej przez wynajmującego podwyżki czynszu, to może on w ciągu 2 miesięcy od otrzymania wypowiedzenia skorzystać z jednego z następujących uprawnień:

1. może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki czynszu ze skutkiem rozwiązania umowy najmu lokalu, który to skutek nastąpi wraz z upływem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia wysokości czynszu dokonanego przez wynajmującego, albo
2. może wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.

Należy zauważyć, że tylko wyraźna i pisemna odmowa przyjęcia przez najemcę podwyżki czynszu powoduje skutek w postaci rozwiązania umowy najmu lokalu. Jeżeli zatem, najemca w terminie 2 miesięcy od otrzymania od wynajmującego wypowiedzenia wysokości czynszu nie ustosunkuje się na piśmie do podwyżki czynszu lub przekroczy ten termin, to wówczas umowa najmu lokalu będzie nadal obowiązywała, a najemca będzie zobowiązany do zapłaty czynszu w wysokości uwzględniającej podwyżkę dokonaną przez wynajmującego od momentu upływu 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. 

Najemca może zamiast odmowy przyjęcia podwyżki czynszu wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Uprawnienie do wniesienia pozwu do sądu nie będzie jednak przysługiwało najemcy w sytuacji, gdy w wyniku dokonanej  przez wynajmującego podwyżki wysokość czynszu w skali roku nie przekroczy 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniowa lokalu stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia (kosztu budowy) 1 metra kwadratowego lokalu. Wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych są ogłaszane przez wojewodów co 6 miesięcy w drodze obwieszczeń publikowanych w wojewódzkich dziennikach urzędowych. Wniesienie przez najemcę pozwu o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna lub jest zasadna, lecz w innej wysokości powoduje, że najemca do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu w tym przedmiocie jest zobowiązany uiszczać czynsz najmu jedynie w dotychczasowej wysokości, a więc w wysokości sprzed podwyżki dokonanej przez wynajmującego. Dopiero w razie prawomocnego oddalenia przez sąd powództwa wniesionego przez najemcę jest on zobowiązany wyrównać wynajmującemu różnicę pomiędzy podwyższonym  a dotychczasowym czynszem. 

Dokonana przez wynajmującego podwyżka czynszu będzie niezasadna jeżeli w jej wyniku wysokość czynszu najmu w skali roku przekroczy wartość odpowiadającą sumie 3 następujących kwot:

1. kwoty wydatków związanych z utrzymaniem lokalu w skali roku;
2. kwoty wyrażającej zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż: 1,5% nakładów poniesionych przez wynajmującego na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych przez  wynajmującego na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową;
3. kwoty tzw. godziwego zysku,

- chyba że, podwyżka czynszu została dokonana w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, do wydatków związanych z utrzymaniem lokalu zalicza się m.in. opłatę za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości oraz koszty:

• konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów:
• zarządzania nieruchomością;
• utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni;
• ubezpieczenia nieruchomości;
• inne, o ile wynikają z danej umowy najmu.

Z uwagi na brak definicji ustawowej dużo wątpliwości budzi prawidłowe rozumienie pojęcia tzw. godziwego zysku osiąganego przez wynajmującego z najmu danego lokalu. W orzecznictwie sądowym dominuje pogląd, że przy ustalaniu kwoty tzw. godziwego zysku należy brać pod uwagę okoliczność, że wynajem lokali i czerpanie z tego tytułu dochodów jest obarczone dużym ryzykiem, co uzasadnia przyjecie tezy, że wynajmujący wydatkując znaczną kwotę na zakup lokalu z przeznaczeniem na jego wynajem może liczyć na wyższy zysk niż dochód możliwy do uzyskania z obligacji Skarbu Państwa lub lokat bankowych. Ponadto, istotnym kryterium stosowanym przy ustalaniu kwoty tzw. godziwego zysku jest średnia rentowność wynajmu lokali o podobnym standardzie i parametrach w danej lokalizacji. 

Zobacz: uzasadnienie wyroku Sądu Rejonowego Wrocław Fabryczna we Wrocławiu z dnia 08.09.2014 r. w sprawie o sygn. XI C 1832/13

Niezależnie od możliwości kwestionowania przez najemcę zasadności podwyżek czynszu najmu lokalu mieszkalnego, najemca może kwestionować także częstotliwość podwyżek czynszu dokonywanych przez wynajmującego. Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 9 ust. 1b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Tym samym, podwyżka czynszu dokonana przez wynajmującego przed upływem 6 miesięcy od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednio dokonana podwyżka, będzie bezskuteczna.

Jak zakwestionować podwyżkę czynszu najmu lokalu użytkowego?

Zasady wypowiadania wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego zostały uregulowane w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią przepisu art. 685 (1) Kodeksu cywilnego, wynajmujący lokal użytkowy może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Najemca może przed upływem terminu wypowiedzenia odmówić przyjęcia podwyżki czynszu, co będzie skutkowało rozwiązaniem umowy najmu lokalu. Odmiennie jednak niż przy wypowiedzeniu wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego, najemca ma ograniczone możliwości kwestionowania podwyżki czynszu najmu lokalu użytkowego, gdyż przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują analogicznego do przewidzianego w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego środka ochrony prawnej najemców w postaci powództwa o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna. Niemniej jednak, w przypadku dokonania przez wynajmującego nadmiernej podwyżki czynszu najemca może podjąć próbę zakwestionowania tej podwyżki w drodze powództwa o ustalenie nieważności wypowiedzenia wysokości czynszu jako czynności prawnej sprzecznej z zasadami współżycia społecznego. Wykazanie przez najemcę, że dokonana przez wynajmującego podwyżka czynszu pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego może okazać się utrudnione, gdyż przepisy Kodeksu cywilnego nie wskazują kryteriów, według których należy dokonywać oceny zgodności wypowiedzenia wysokości czynszu najmu lokalu ze wspomnianymi zasadami. 

Mając na uwadze powyższe, niezwykle istotne z punktu widzenia ochrony interesów najemców lokali użytkowych jest zamieszczenie w treści zawieranych umów najmu odpowiednich postanowień wyłączających lub ograniczających uprawnienia wynajmujących do dokonywania jednostronnych podwyżek czynszów. Przepis art. 685 (1) Kodeksu cywilnego ma bowiem charakter dyspozytywny, co oznacza, że jego zastosowanie może zostać wyłączone za zgodną wolą stron danej umowy najmu. Strony danej umowy najmu lokalu użytkowego mogą także wydłużyć termin wypowiedzenia wysokości czynszu najmu, ograniczyć częstotliwość dokonywanych podwyżek lub wprowadzić alternatywne sposoby urealniania czynszu, takie jak np. klauzule automatycznej waloryzacji.

Zobacz: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21.08.2014 r. w sprawie o sygn. I ACa 654/14