Dofinansowanie spółki z o.o. przez wspólników - jak najkorzystniej dokapitalizować spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością ?

Spółka z o.o. stanowi najczęściej wybieraną spośród wszystkich rodzajów spółek handlowych formę organizacyjno-prawną prowadzenia działalności gospodarczej. Niewątpliwie, na tak dużą popularność spółki z o.o. decydujący wpływ ma m.in. okoliczność, że wspólnicy spółki z o.o. nie ponoszą odpowiedzialności za jej zobowiązania. Konstrukcja spółki z o.o. znajduje także szerokie zastosowanie przy opracowywaniu różnorodnych mechanizmów optymalizacji obciążeń podatkowych (Zobacz artykuł: "Spółka z o.o. spółka komandytowa - zalety i wady konstrukcji spółki komandytowej z udziałem spółki z o.o. jako komplementariusza").

Minimalny kapitał zakładowy spółki z o.o., który wynosi zaledwie 5 000 złotych, umożliwia wspólnikom spółki z o.o. ograniczyć do minimum zaangażowanie ich środków własnych w działalność spółki już na etapie jej zakładania. Dlatego też, w obrocie funkcjonuje wiele spółek z o.o., w których wysokość kapitału zakładowego została ustalona na najniższym dopuszczalnym poziomie, a wniesione przez wspólników wkłady na  kapitał zakładowy często stanowiły jedyny majątek tych spółek w początkowej fazie ich działalności. Niemniej jednak, w końcu przychodzi taki moment, że dana spółka potrzebuje zewnętrznych źródeł dofinansowania swojej działalności. W takiej sytuacji spółka może zwrócić się o pomoc do wspólników lub do osób trzecich. Należy pamiętać, że istnieje co prawda wiele metod dokapitalizowania spółki z o.o., lecz nie wszystkie z nich mogą okazać się jednakowo korzystne (zwłaszcza z punktu widzenia obciążeń fiskalnych) czy to dla samej spółki, czy też jej wspólników. Wzorcowym przykładem jest tutaj chociażby darowizna dokonana na rzecz spółki, która jest nadal jedną z najczęściej stosowanych metod dokapitalizowania spółki z o.o., pomimo faktu, że otrzymane tytułem darowizny przysporzenie majątkowe stanowi dla spółki dochód opodatkowany podatkiem CIT.

Do innych metod dokapitalizowania spółki z o.o. należą w szczególności:

• podwyższenie kapitału zakładowego spółki;
• podwyższenie kapitału zapasowego spółki w związku z objęciem udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym powyżej ich wartości nominalnej (tzw. agio emisyjne);
• dopłaty;
• pożyczka;
• kredyt.

W niniejszym artykule postaram się dokonać analizy poszczególnych metod dokapitalizowania spółki z o.o przez wspólników pod kątem obciążeń podatkowych i pozostałych kosztów związanych z zastosowaniem danej formy dokapitalizowania spółki.

Podwyższenie kapitału zakładowego

Jedną z form dokapitalizowania spółki z o.o. przez wspólników jest podwyższenie kapitału zakładowego spółki.  Kapitał zakładowy w spółce z o.o. może zostać podwyższony albo na mocy dotychczasowych postanowień umowy spółki przewidujących maksymalną wysokość podwyższenia kapitału zakładowego i termin podwyższenia, albo w trybie zmiany umowy spółki. W przypadku, gdy podwyższenie kapitału zakładowego odbywa się w trybie zmiany umowy spółki, to spółka musi liczyć się z poniesieniem następujących kosztów:

• taksa notarialna;
• podatek od czynności cywilnoprawnych;
• opłata sądowa od wniosku o zmianę wpisu w KRS (250 zł);
• opłata za ogłoszenie zmiany wpisu w Monitorze Sądowym i Gospodarczym (100 zł).

Natomiast w sytuacji, gdy podwyższenie kapitału zakładowego odbywa się na podstawie dotychczasowych postanowień umowy spółki, to w skład kosztów z tym związanych będą wchodziły:

• podatek od czynności cywilnoprawnych;
• opłata sądowa od wniosku o zmianę wpisu w KRS (250 zł);
• opłata za ogłoszenie zmiany wpisu w Monitorze Sądowym i Gospodarczym (100 zł).

Podwyższenie kapitału zakładowego w spółce z o.o. jest zawsze czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, niezależnie od tego, czy podwyższenie kapitału zakładowego odbywa się na podstawie dotychczasowych postanowień umowy spółki, czy też w trybie zmiany umowy spółki. Podstawę opodatkowania stanowi wartość, o którą podwyższono kapitał zakładowy, z tym że wartość ta podlega dodatkowo pomniejszeniu o taksę notarialną, opłatę sądową od wniosku o zmianę wpisu w KRS oraz opłatę za ogłoszenie zmiany wpisu w MSiG. W przypadku podwyższenia kapitału zakładowego spółki z o.o., stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 0,5%. Podatek ten powinien zostać zapłacony przez spółkę z o.o. w terminie 14 dni od dnia podjęcia przez zgromadzenie wspólników uchwały w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego. 

Podwyższenie kapitału zakładowego w spółce z o.o. może także w określonych okolicznościach doprowadzić do powstania zobowiązań podatkowych ciążących na wspólnikach spółki. Do wspomnianej powyżej sytuacji dojdzie wówczas, gdy dany wspólnik pokryje wkładem niepieniężnym obejmowane przez siebie udziały w podwyższonym kapitale zakładowym. Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 17 ust.1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za podlegający opodatkowaniu przychód z kapitałów pieniężnych uważa się nominalną wartość udziałów objętych w spółce w zamian za wkład niepieniężny. Przychody z kapitałów pieniężnych podlegają opodatkowaniu według stawki 19%.

Objęcie udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym powyżej ich wartości nominalnej - tzw. agio emisyjne

Dopuszczalność objęcia przez wspólników udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym spółki z o.o. wynika wprost z treści przepisu art. 154 § 3 Kodeksu spółek handlowych. Nadwyżkę ponad wartość nominalną udziałów automatycznie przelewa się do kapitału zapasowego spółki z o.o. Tym samym, objęcie udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym powyżej ich wartości nominalnej prowadzi do jednoczesnego podwyższenia kapitału zakładowego oraz kapitału zapasowego spółki. Z objęciem udziałów powyżej ich wartości nominalnej w podwyższonym kapitale zakładowym będziemy mieli do czynienia wówczas, gdy wartość nominalna wydawanych danemu wspólnikowi udziałów będzie niższa niż wartość wnoszonego przez tego wspólnika wkładu na pokrycie tych udziałów. To właśnie nadwyżka wartości wkładu wnoszonego przez danego wspólnika nad wartością nominalną wydawanych mu w zamian za ten wkład udziałów określana jest jako tzw. agio emisyjne.

Dopuszczalność objęcia udziałów powyżej ich wartości nominalnej w podwyższonym kapitale zakładowym jest czynnością, która umożliwia zredukować koszty podatkowe związane z dokapitalizowaniem spółki z o.o. Należy bowiem zauważyć, że w przeciwieństwie do podwyższenia kapitału zakładowego, podwyższenie kapitału zapasowego spółki z o.o. w wyniku objęcia udziałów powyżej ich wartości nominalnej w podwyższonym kapitale zakładowym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Możliwy jest zatem zabieg mający na celu zoptymalizowanie obciążeń podatkowych w podatku od czynności cywilnoprawnych, polegający na podwyższeniu kapitału zakładowego o minimalną kwotę, przy jednoczesnym podwyższeniu kapitału zapasowego o odpowiednio wyższą kwotę w wyniku objęcia przez wspólników udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym powyżej ich wartości nominalnej.

Przykład: Zgromadzenie wspólników spółki Alfa sp. z o.o. podjęło uchwałę o podwyższeniu kapitału zakładowego spółki o kwotę 1 000 złotych. W przedmiotowej uchwale postanowiono, że wspólnik A oraz wspólnik B obejmą po 10 udziałów o wartości nominalnej 50 złotych każdy udział w zamian za wkłady pieniężne o łącznej wartości 11 000 złotych. W omawianej sytuacji, podstawę opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych będzie stanowiła jedynie kwota 1 000 złotych. Nadwyżka ponad wartość nominalną objętych udziałów w kwocie 10 000 złotych zostanie przelana do kapitału zapasowego spółki.

Dopłaty wspólników

Zgodnie z treścią przepisu art. 177 § 1 Kodeksu spółek handlowych, umowa spółki może zobowiązywać wspólników do dopłat w granicach liczbowo oznaczonej wysokości w stosunku do udziału. Stosownie natomiast do treści art. 178 § 1 Kodeksu spółek handlowych, wysokość i terminy dopłat oznaczane są w miarę potrzeby uchwałą wspólników. Z powyższego wynika zatem, że wspólnicy spółki z o.o. mogą zostać zobowiązani do wniesienia dopłat na mocy podjętej przez nich uchwały, ale tylko wtedy, gdy możliwość taka została przewidziana wprost w treści umowy spółki z o.o.

Zgodnie z treścią przepisu art. 12 ust. 4 pkt 11 ustawy o podatku od dochodów osób prawnych, do przychodów spółki z o.o. nie zalicza się dopłat wnoszonych do spółki, jeżeli ich wniesienie następuje w trybie i na zasadach określonych w odrębnych przepisach. Tym samym, kwota dopłat wniesionych do spółki z o.o. nie jest uwzględniana przy ustalaniu wysokości podstawy opodatkowania w podatku CIT, pod warunkiem, że dopłaty zostały wniesione zgodnie z odpowiednimi przepisami Kodeksu spółek handlowych. Przykładem wniesienia dopłat do spółki z o.o. z naruszeniem zasad ich wnoszenia określonych w przepisach Kodeksu spółek handlowych jest wniesienie dopłat tylko przez niektórych, a nie wszystkich wspólników danej spółki z o.o., w tym także na podstawie postanowień umowy spółki dopuszczających taką możliwość. Zgodnie bowiem z treścią art. 177 § 2 Kodeksu spółek handlowych, dopłaty powinny nakładane i uiszczane przez wszystkich wspólników równomiernie w stosunku do ich udziałów.
Zobacz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 grudnia 2006 r. w sprawie o sygn. II FSK 26/06.

Dopłaty wspólników spółki z o.o. podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 0,5%, a podatek ten powinien zostać zapłacony przez spółkę w terminie 14 dni od dnia podjęcia przez wspólników uchwały o wniesieniu dopłat.

Pożyczka od wspólnika

Zgodnie z treścią przepisu art. 9 pkt 10 lit. i) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, pożyczka udzielona spółce z o.o. przez jej wspólnika jest zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych. Kwota pożyczki udzielonej spółce z o.o. nie stanowi także dla tej spółki przychodu opodatkowanego podatkiem od dochodów osób prawnych. Jednakże, zobowiązanie podatkowe w podatku od dochodów osób prawnych powstanie w sytuacji, gdy wspólnik spółki z o.o. udzieli tej spółce nieoprocentowanej pożyczki. W omawianym przypadku podstawę opodatkowania będzie stanowiła kwota odsetek, które spółka z o.o. musiałaby zapłacić, gdyby udzielono jej oprocentowanej pożyczki. Kwota tych odsetek powinna zostać wyliczona w oparciu o średnie stopy procentowe stosowane przez banki przy udzielaniu pożyczek.
Zobacz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 2011 r. w sprawie o sygn. II FSK 1938/09

Wniosek o wydanie wyroku łącznego - zasady orzekania kary łącznej w procesie karnym

W ubiegłym tygodniu media obiegła informacja, że niegdysiejszy gangster z grupy pruszkowskiej Marek M., pseudonim Oczko, wyjdzie na wolność, pomimo faktu, że właśnie został skazany przez sąd na 15 lat więzienia za pomocnictwo w zabójstwie (zobacz artykuł: "Oczko znów skazany. Wyjdzie jednak na wolność" ). Osoby niemające na co dzień do czynienia z prawem karnym mogłyby (słusznie zresztą) pomyśleć: jak to możliwe? dopiero co został skazany na karę 15 lat pozbawienia wolności i już wychodzi na wolność? - otóż, w świetle obowiązujących przepisów prawa karnego jest to jak najbardziej możliwe. "Oczko" będzie mógł wyjść na wolność i de facto nie odbyć nowo orzeczonej kary 15 lat pozbawienia wolności, gdyż może on skorzystać z dobrodziejstw jakie niesie ze sobą instytucja tzw. wyroku łącznego i kary łącznej. 

Najprościej rzecz ujmując, kara łączna to nic innego jak zbiorcza kara wymierzana przez sąd w miejsce uprzednio wymierzonych kar jednostkowych za poszczególne przestępstwa popełnione przez tego samego sprawcę. Wymierzając karę łączną, sąd może zastosować jedną z następujących zasad ustalania jej wymiaru:

• zasadę absorpcji, polegającą na wymierzeniu jako kary łącznej najsurowszej z kar jednostkowych wymierzonych za poszczególne przestępstwa popełnione przez skazanego (najsurowsza z kar jednostkowych pochłania pozostałe);
• zasadę asperacji, polegającą na zaostrzeniu najsurowszej z kar jednostkowych wymierzonych za poszczególne przestępstwa popełnione przez skazanego;
• zasadę kumulacji, polegającą na wymierzeniu kary łącznej w wymiarze odpowiadającym sumie kar jednostkowych wymierzonych za poszczególne przestępstwa popełnione przez skazanego, nie więcej jednak niż 810 stawek dziennych grzywny, 2 lata ograniczenia wolności lub 20 lat pozbawienia wolności ( w odniesieniu do kary łącznej pozbawienia wolności orzekanej za przestępstwa popełnione przez skazanego przed dniem 1 lipca 2015 roku - nie więcej niż 15 lat);

Wskazane powyżej zasady ustalania wymiaru kary łącznej nie mają zastosowania do sytuacji, w której co najmniej jedną z wymierzonych kar jednostkowych za poszczególne przestępstwa popełnione przez skazanego jest kara 25 lat pozbawienia wolności lub kara dożywotniego pozbawienia wolności, gdyż wówczas tę karę orzeka się jako karę łączną. Ponadto, zgodnie z treścią przepisu art. 86 § 1a Kodeksu karnego, jeżeli suma orzeczonych kar pozbawienia wolności wynosi 25 lat albo więcej, a chociażby jedna z podlegających łączeniu kar wynosi nie mniej niż 10 lat, sąd może orzec karę łączną 25 lat pozbawienia wolności. Zasada sformułowana w treści przepisu art. 86 § 1a Kodeksu karnego nie znajdzie jednak zastosowania, jeżeli co najmniej jedna z podlegających łączeniu kar jednostkowych została orzeczona za przestępstwo popełnione przez skazanego przed dniem 8 czerwca 2010 roku, a więc przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej Kodeks karny, na mocy której dodano przepis paragrafu 1a do treści art. 86 Kodeksu karnego. Zgodnie bowiem z treścią art. 4 § 1 Kodeksu karnego, jeżeli w czasie orzekania obowiązuje ustawa inna niż w czasie popełnienia przestępstwa, stosuje się ustawę nową, jednakże należy stosować ustawę obowiązującą poprzednio, jeżeli jest względniejsza (korzystniejsza) dla sprawcy.

Zobacz: teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 18 lutego 2015 r. w sprawie o sygn. II AKa 7/15. 

Orzeczenie kary łącznej umożliwia zatem, co do zasady, złagodzenie kar wymierzonych skazanemu za poszczególne przestępstwa, w tym skrócenie okresu pobytu skazanego w zakładzie karnym w związku z odbywaniem przez niego kar pozbawienia wolności. Brak dopuszczalności orzeczenia kary łącznej byłby bowiem równoznaczny z koniecznością odbycia przez skazanego kolejno wszystkich wymierzonych mu kar jednostkowych pozbawienia wolności, co oznaczałoby, że okres pobytu skazanego w zakładzie karnym równałby się sumie kar jednostkowych wymierzonych za wszystkie przestępstwa popełnione przez skazanego.

Przykład: Jan Kowalski został skazany za 2 przestępstwa z art. 280 § 2 Kodeksu karnego na kary jednostkowe 11 oraz 13 lat pozbawienia wolności. Sąd ustalając wymiar kary łącznej zastosował zasadę asperacji i wymierzył skazanemu karę łączną 15 lat pozbawienia wolności. Gdyby nie możliwość orzeczenia kary łącznej, skazany musiałby odbyć kolejno kary 11 oraz 13 lat pozbawienia wolności, co w sumie dawałoby 24 lata pozbawienia wolności. Jeżeli nawet w podanym powyżej przykładzie sąd orzekając karę łączną zastosowałby zasadę kumulacji, to i tak wymiar orzeczonej kary łącznej pozbawienia wolności byłby o 4 lata niższy niż suma kar jednostkowych wymierzonych skazanemu za poszczególne przestępstwa (zasada kumulacji = suma kar jednostkowych, lecz nie więcej niż 20 lat).

Przesłanki orzekania kary łącznej 

 

Popełnienie kilku przestępstw przez tego samego sprawcę nie jest jeszcze wystarczającą przesłanką orzeczenia kary łącznej. Mianowicie, tylko kary jednostkowe tego samego rodzaju lub inne podlegające łączeniu wymierzone za przestępstwa popełnione przez tego samego sprawcę mogą stanowić podstawę orzeczenia kary łącznej. Dopuszczalne jest zatem: łączenie kary pozbawienia wolności wymierzonej za dane przestępstwo z karą pozbawienia wolności wymierzoną za inne przestępstwo, łączenie kary ograniczenia wolności wymierzonej za dane przestępstwo z karą ograniczenia wolności wymierzoną za inne przestępstwo oraz łączenie kary grzywny wymierzonej za dane przestępstwo z karą grzywny wymierzoną za inne przestępstwo. Możliwe jest także połączenie kary pozbawienia wolności z karą ograniczenia wolności.

Ponadto, kara jednostkowa wymierzona za przestępstwo popełnione przez sprawcę po rozpoczęciu, a przed zakończeniem wykonywania innej kary jednostkowej nie podlega łączeniu z tą karą. 

Przykład: Jan Kowalski został skazany prawomocnym wyrokiem za przestępstwo z art.280 § 1 Kodeksu karnego na karę 7 lat pozbawienia wolności. W trakcie odbywania orzeczonej kary udzielono mu przepustki dzięki czemu mógł on czasowo opuścić mury zakładu karnego. Jan Kowalski będąc na przepustce popełnił jednak kolejne przestępstwo, za które został skazany prawomocnym wyrokiem sądu na karę 3 lat pozbawienia wolności. Ponieważ kara 3 lat pozbawienia wolności została wymierzona za przestępstwo popełnione przez Jana Kowalskiego po rozpoczęciu, a przed zakończeniem wykonywania wymierzonej mu kary za przestępstwo z art. 280 § 1 Kodeksu karnego, kary te nie będą podlegały łączeniu. W rezultacie, Jan Kowalski po odbyciu kary 7 lat pozbawienia wolności za przestępstwo z art. 280 § 1 Kodeksu karnego będzie musiał odbyć kolejną karę - 3 lat pozbawienia wolności za przestępstwo popełnione przez niego w trakcie przebywania na przepustce.

Karą łączną nie mogą także zostać objęte te kary jednostkowe, które zostały już wykonane. 

Przykład: Jan Kowalski został skazany prawomocnym wyrokiem sądu za popełnione w dniu 10 sierpnia 2015 roku przestępstwo z art. 233 § 1 Kodeksu karnego na karę 2 lat pozbawienia wolności. Po odbyciu w całości orzeczonej kary, Jan Kowalski został następnie skazany kolejnym prawomocnym wyrokiem sądu za przestępstwo z art. 278 § 3 Kodeksu karnego na karę 1 roku pozbawienia wolności, popełnione przez niego w dniu 21 sierpnia 2015 roku. W omawianej sytuacji, Jan Kowalski nie będzie mógł domagać się połączenia kary 2 lat pozbawienia wolności z karą 1 roku pozbawienia wolności, gdyż pierwsza z tych kar została już w całości wykonana.

Zasada, zgodnie z którą karą łączną nie mogą zostać objęte kary jednostkowe, które zostały już wykonane, nie znajdzie jednak zastosowania w sytuacji, gdy przestępstwa, za które orzeczono kary jednostkowe, zostały popełnione przez skazanego przed dniem 1 lipca 2015 roku. Wspomniana zasada została bowiem ustanowiona dopiero na mocy ustawy nowelizującej przepisy Kodeksu karnego, która weszła w życie w dniu 1 lipca 2015 roku. Stosownie natomiast do przytoczonej już wcześniej treści przepisu art. 4 § 1 Kodeksu karnego, jeżeli w czasie orzekania obowiązuje ustawa inna niż w czasie popełnienia przestępstwa, stosuje się ustawę nową, jednakże należy stosować ustawę obowiązującą poprzednio, jeżeli jest względniejsza (korzystniejsza) dla sprawcy. 

Właśnie na mocy przepisu art. 4 § 1 Kodeksu karnego zasada, zgodnie z którą karą łączną nie mogą zostać objęte kary jednostkowe, które zostały już wykonane, nie znajdzie zastosowania w sprawie wspomnianego na początku niniejszego artykułu Marka M., pseudonim Oczko. "Oczko" w 2011 roku zakończył odbywanie kary 13 lat pozbawienia wolności za kierowanie związkiem przestępczym o charakterze zbrojnym. Pomimo że, kara ta została już w stosunku do niego wykonana, to jednak będzie podlegała łączeniu z  nowo orzeczoną wobec niego karą 15 lat pozbawienia wolności za pomocnictwo w zabójstwie, gdyż oba przestępstwa zostały popełnione przed dniem 1 lipca 2015 roku, a więc przed dniem wejścia w życie wspomnianej wyżej ustawy nowelizującej Kodeks karny.

Wniosek o wydanie wyroku łącznego

 

Kara łączna może zostać orzeczona w jednym z dwóch następujących trybów:

1. w trybie wydania wyroku skazującego, albo
2. w trybie wydania wyroku łącznego.

Zastosowanie właściwego trybu orzekania kary łącznej uzależnione jest od okoliczności danej sprawy. Jeżeli przestępstwa, za które wymierzono kary jednostkowe podlegające łączeniu zostały osądzone w tym samym postępowaniu, wówczas sąd po wymierzeniu kar jednostkowych orzeka jednocześnie w wyroku skazującym karę łączną. Jeżeli natomiast przestępstwa, za które wymierzono kary jednostkowe podlegające łączeniu zostały osądzone w oddzielnych postępowaniach, wówczas do orzeczenia kary łącznej niezbędne jest wydanie przez właściwy sąd wyroku łącznego w odrębnym postępowaniu. Postępowanie w przedmiocie wyroku łącznego może zostać wszczęte przez sąd z urzędu lub na wniosek skazanego albo prokuratora. Jednak w praktyce, zarówno sądy, jak i prokuratorzy rzadko inicjują postępowanie w przedmiocie wydania wyroku łącznego, dlatego też zwykle niezbędne do wydania wyroku łącznego jest złożenie odpowiedniego wniosku w tym zakresie przez samego skazanego lub jego obrońcę.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku zaistnienia w danej sprawie przesłanek do orzeczenia kary łącznej wyrokiem łącznym, skazany lub jego obrońca powinien niezwłocznie złożyć we właściwym sądzie wniosek o wydanie wyroku łącznego. Ewentualna zwłoka może skutkować utratą możliwości uzyskania wyroku łącznego, a to z uwagi na obowiązującą od dnia 1 lipca 2015 roku zasadę przy orzekaniu kary łącznej, zgodnie z którą karą łączną nie mogą zostać objęte kary jednostkowe, które zostały już wykonane.

Wypowiedzenie wysokości czynszu najmu lokalu - jak skutecznie zakwestionować podwyżkę czynszu?

Zawierając w charakterze najemcy umowę najmu danego lokalu często nie zdajemy sobie sprawy z faktu, że wynegocjowany przez nas w umowie czynsz najmu może zostać w przyszłości podwyższony przez wynajmującego w drodze jego jednostronnej decyzji. Tego rodzaju jednostronna podwyżka czynszu przez wynajmującego wymaga co prawda zawsze zgody najemcy, jednakże brak tejże zgody może skutkować rozwiązaniem umowy najmu lokalu, a co za tym idzie koniecznością opuszczenia przez najemcę dotychczas zajmowanego lokalu. Podwyższenie czynszu najmu lokalu w drodze wypowiedzenia jego wysokości może zatem stanowić dla wynajmującego skuteczne narzędzie do "pozbycia się" z lokalu niechcianego najemcy, zwłaszcza w sytuacji, gdy możliwość wypowiedzenia danej umowy najmu lokalu przez wynajmującego jest ograniczona, co dotyczy przede wszystkim umów najmu lokalu zawartych na czas oznaczony oraz umów najmu lokalu mieszkalnego. Należy bowiem przypomnieć, że umowa najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony może zostać wypowiedziana przez wynajmującego tylko w przypadkach wyraźnie określonych w jej treści, natomiast umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać wypowiedziana przez wynajmującego tylko w określonych przypadkach przewidzianych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku - o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Wypowiedzenie wysokości czynszu najmu lokalu nie jest jednak całkowicie uzależnione od swobodnego uznania wynajmującego, gdyż zarówno częstotliwość, jak i kwota podwyżek czynszu podlega ograniczeniom przewidzianym we właściwych przepisach prawa. Zasady wypowiadania przez wynajmującego wysokości czynszu najmu lokalu oraz przysługujące najemcy środki ochrony prawnej przed nieuzasadnioną podwyżką czynszu różnią się od siebie w zależności od tego, czy w danym przypadku mamy do czynienia z umową najmu lokalu mieszkalnego, czy też z umową najmu lokalu użytkowego.

Jak zakwestionować podwyżkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego?

Zasady wypowiadania wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego zostały uregulowane w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią przepisu art. 8a wspomnianej ustawy, wynajmujący może podwyższyć czynsz najmu lokalu mieszkalnego, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia, chyba że w danej umowie najmu określono dłuższy termin wypowiedzenia. Najemca może zażądać od wynajmującego przedstawienia mu na piśmie przyczyny podwyżki czynszu i jej kalkulacji, co powinno nastąpić w terminie 14 dni od zgłoszenia przez najemcę odpowiedniego żądania w tym zakresie. W przypadku niedotrzymania przez wynajmującego 14 - dniowego terminu na udzielenie najemcy pisemnej informacji na temat przyczyny podwyżki czynszu i jej kalkulacji, dokonane przez wynajmującego wypowiedzenie wysokości czynszu będzie nieważne. Jeżeli najemca nie akceptuje dokonanej przez wynajmującego podwyżki czynszu, to może on w ciągu 2 miesięcy od otrzymania wypowiedzenia skorzystać z jednego z następujących uprawnień:

1. może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki czynszu ze skutkiem rozwiązania umowy najmu lokalu, który to skutek nastąpi wraz z upływem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia wysokości czynszu dokonanego przez wynajmującego, albo
2. może wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.

Należy zauważyć, że tylko wyraźna i pisemna odmowa przyjęcia przez najemcę podwyżki czynszu powoduje skutek w postaci rozwiązania umowy najmu lokalu. Jeżeli zatem, najemca w terminie 2 miesięcy od otrzymania od wynajmującego wypowiedzenia wysokości czynszu nie ustosunkuje się na piśmie do podwyżki czynszu lub przekroczy ten termin, to wówczas umowa najmu lokalu będzie nadal obowiązywała, a najemca będzie zobowiązany do zapłaty czynszu w wysokości uwzględniającej podwyżkę dokonaną przez wynajmującego od momentu upływu 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. 

Najemca może zamiast odmowy przyjęcia podwyżki czynszu wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Uprawnienie do wniesienia pozwu do sądu nie będzie jednak przysługiwało najemcy w sytuacji, gdy w wyniku dokonanej  przez wynajmującego podwyżki wysokość czynszu w skali roku nie przekroczy 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniowa lokalu stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia (kosztu budowy) 1 metra kwadratowego lokalu. Wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych są ogłaszane przez wojewodów co 6 miesięcy w drodze obwieszczeń publikowanych w wojewódzkich dziennikach urzędowych. Wniesienie przez najemcę pozwu o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna lub jest zasadna, lecz w innej wysokości powoduje, że najemca do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu w tym przedmiocie jest zobowiązany uiszczać czynsz najmu jedynie w dotychczasowej wysokości, a więc w wysokości sprzed podwyżki dokonanej przez wynajmującego. Dopiero w razie prawomocnego oddalenia przez sąd powództwa wniesionego przez najemcę jest on zobowiązany wyrównać wynajmującemu różnicę pomiędzy podwyższonym  a dotychczasowym czynszem. 

Dokonana przez wynajmującego podwyżka czynszu będzie niezasadna jeżeli w jej wyniku wysokość czynszu najmu w skali roku przekroczy wartość odpowiadającą sumie 3 następujących kwot:

1. kwoty wydatków związanych z utrzymaniem lokalu w skali roku;
2. kwoty wyrażającej zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż: 1,5% nakładów poniesionych przez wynajmującego na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych przez  wynajmującego na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową;
3. kwoty tzw. godziwego zysku,

- chyba że, podwyżka czynszu została dokonana w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, do wydatków związanych z utrzymaniem lokalu zalicza się m.in. opłatę za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości oraz koszty:

• konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów:
• zarządzania nieruchomością;
• utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni;
• ubezpieczenia nieruchomości;
• inne, o ile wynikają z danej umowy najmu.

Z uwagi na brak definicji ustawowej dużo wątpliwości budzi prawidłowe rozumienie pojęcia tzw. godziwego zysku osiąganego przez wynajmującego z najmu danego lokalu. W orzecznictwie sądowym dominuje pogląd, że przy ustalaniu kwoty tzw. godziwego zysku należy brać pod uwagę okoliczność, że wynajem lokali i czerpanie z tego tytułu dochodów jest obarczone dużym ryzykiem, co uzasadnia przyjecie tezy, że wynajmujący wydatkując znaczną kwotę na zakup lokalu z przeznaczeniem na jego wynajem może liczyć na wyższy zysk niż dochód możliwy do uzyskania z obligacji Skarbu Państwa lub lokat bankowych. Ponadto, istotnym kryterium stosowanym przy ustalaniu kwoty tzw. godziwego zysku jest średnia rentowność wynajmu lokali o podobnym standardzie i parametrach w danej lokalizacji. 

Zobacz: uzasadnienie wyroku Sądu Rejonowego Wrocław Fabryczna we Wrocławiu z dnia 08.09.2014 r. w sprawie o sygn. XI C 1832/13

Niezależnie od możliwości kwestionowania przez najemcę zasadności podwyżek czynszu najmu lokalu mieszkalnego, najemca może kwestionować także częstotliwość podwyżek czynszu dokonywanych przez wynajmującego. Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 9 ust. 1b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Tym samym, podwyżka czynszu dokonana przez wynajmującego przed upływem 6 miesięcy od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednio dokonana podwyżka, będzie bezskuteczna.

Jak zakwestionować podwyżkę czynszu najmu lokalu użytkowego?

Zasady wypowiadania wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego zostały uregulowane w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią przepisu art. 685 (1) Kodeksu cywilnego, wynajmujący lokal użytkowy może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Najemca może przed upływem terminu wypowiedzenia odmówić przyjęcia podwyżki czynszu, co będzie skutkowało rozwiązaniem umowy najmu lokalu. Odmiennie jednak niż przy wypowiedzeniu wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego, najemca ma ograniczone możliwości kwestionowania podwyżki czynszu najmu lokalu użytkowego, gdyż przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują analogicznego do przewidzianego w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego środka ochrony prawnej najemców w postaci powództwa o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna. Niemniej jednak, w przypadku dokonania przez wynajmującego nadmiernej podwyżki czynszu najemca może podjąć próbę zakwestionowania tej podwyżki w drodze powództwa o ustalenie nieważności wypowiedzenia wysokości czynszu jako czynności prawnej sprzecznej z zasadami współżycia społecznego. Wykazanie przez najemcę, że dokonana przez wynajmującego podwyżka czynszu pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego może okazać się utrudnione, gdyż przepisy Kodeksu cywilnego nie wskazują kryteriów, według których należy dokonywać oceny zgodności wypowiedzenia wysokości czynszu najmu lokalu ze wspomnianymi zasadami. 

Mając na uwadze powyższe, niezwykle istotne z punktu widzenia ochrony interesów najemców lokali użytkowych jest zamieszczenie w treści zawieranych umów najmu odpowiednich postanowień wyłączających lub ograniczających uprawnienia wynajmujących do dokonywania jednostronnych podwyżek czynszów. Przepis art. 685 (1) Kodeksu cywilnego ma bowiem charakter dyspozytywny, co oznacza, że jego zastosowanie może zostać wyłączone za zgodną wolą stron danej umowy najmu. Strony danej umowy najmu lokalu użytkowego mogą także wydłużyć termin wypowiedzenia wysokości czynszu najmu, ograniczyć częstotliwość dokonywanych podwyżek lub wprowadzić alternatywne sposoby urealniania czynszu, takie jak np. klauzule automatycznej waloryzacji.

Zobacz: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21.08.2014 r. w sprawie o sygn. I ACa 654/14

Odpowiedzialność biura podróży za nienależyte wykonanie umowy o świadczenie usług turystycznych - odszkodowanie za zmarnowany urlop

Okres letni dla większości z nas nieuchronnie wiąże się z możliwością skorzystania z długo wyczekiwanego i w pełni zasłużonego urlopu, a tym samym, z możliwością opuszczenia miejsca aktywności życiowej i udania się na wyjazd wakacyjny. Podczas gdy część z nas wybiera organizację wyjazdu  na własną rękę, inni decydują się skorzystać z ofert przygotowanych w tym zakresie przez biura podróży. Przedstawiana nam w biurze podróży oferta wycieczki wygląda zazwyczaj bardzo zachęcająco. Biuro podróży gwarantuje nam komfortowe warunki zakwaterowania, pełne wyżywienie, liczne atrakcje i udogodnienia w miejscu zakwaterowania oraz w jego najbliższej okolicy, ciszę i spokój zapewniające całkowity relaks. Kiedy już jednak docieramy do miejsca naszego upragnionego urlopu następuje brutalne zderzenie z  rzeczywistością. Mianowicie, okazuje się, że na miejscu wszystko wygląda inaczej niż w przedstawionej nam ofercie biura podróży. Przedstawiony w ofercie biura podróży jako miejsce naszego zakwaterowania czterogwiazdkowy hotel w rzeczywistości okazuje się być zwykłym pensjonatem, przyhotelowy basen jest wyłączony z użytku dla gości hotelowych, gdyż akurat odbywa się jego remont, a jeszcze na domiar złego ktoś ukradł naszą cenną biżuterię z pokoju hotelowego.

Czy w omawianej sytuacji przysługują nam jakieś roszczenia w stosunku do biura podróży?

Otóż, odpowiedź na zadane powyżej pytanie może być tylko twierdząca - tak, przysługują. W zależności od okoliczności danej sprawy, nasze uprawnienia w związku z nienależytym wykonaniem przez biuro podróży umowy o świadczenie usług turystycznych mogą objąć m.in. prawo do odstąpienia od umowy zawartej z biurem podróży i żądania zwrotu ceny wykupionej wycieczki, prawo żądania obniżenia ceny wycieczki lub prawo domagania się od biura podróży rekompensaty majątkowej za tzw. zmarnowany urlop.

Zasady odpowiedzialności biura podróży za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o świadczenie usług turystycznych
 

Odpowiedzialność biura podróży za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o świadczenie usług turystycznych została uregulowana w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 roku o usługach turystycznych. Regulacja ta ma charakter autonomiczny w stosunku do ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej, tj. odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, sformułowanych we właściwych przepisach Kodeksu cywilnego, co oznacza, że przepisy te znajdują odpowiednie zastosowanie do odpowiedzialności biura podróży za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o świadczenie usług turystycznych tylko w zakresie nieuregulowanym w przepisach ustawy o usługach turystycznych.

W odróżnieniu od ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej, biuro podróży odpowiada za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o świadczenie usług turystycznych nie na zasadzie winy, lecz na zasadzie ryzyka. Odpowiedzialność na zasadzie ryzyka ma charakter odpowiedzialności obiektywnej, co oznacza, że dla przypisania tej odpowiedzialności nie jest konieczne udowodnienie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest skutkiem określonych zaniedbań i niedochowania należytej staranności przez biuro podróży na etapie realizacji umowy o świadczenie usług turystycznych. Brak winy biura podróży w niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu umowy o świadczenie usług turystycznych nie będzie zatem sam w sobie stanowił okoliczności wyłączającej jego odpowiedzialności. Zgodnie natomiast z treścią art. 11a ust. 1 ustawy o usługach turystycznych, odpowiedzialność biura podróży zostanie wyłączona, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o świadczenie usług turystycznych było spowodowane wyłącznie:

• działaniem lub zaniechaniem klienta;
• działaniem lub zaniechaniem osób trzecich, nieuczestniczących w wykonywaniu usług przewidzianych w umowie, jeżeli tych działań lub zaniechań nie można było przewidzieć lub uniknąć;
• siłą wyższą.

Biuro podróży odpowiada na zasadzie ryzyka nie tylko za własne działania i zaniechania, lecz także za działania i zaniechania innych osób uczestniczących w wykonywaniu usług przewidzianych w umowie o świadczenie usług turystycznych, w szczególności za działania i zaniechania przewoźnika oraz przedsiębiorcy hotelarskiego. Zgodnie bowiem z treścią art. 474 Kodeksu cywilnego, dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania lub zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób którym wykonanie zobowiązania powierza. W konsekwencji, zaistnienie takich okoliczności jak wielogodzinne opóźnienie wylotu w związku z awarią samolotu, czy też kradzież z pokoju hotelowego rzeczy należących do uczestnika imprezy turystycznej, będzie zawsze aktualizowało odpowiedzialność biura podróży.

W kontekście ustalenia, czy w danym przypadku spełnione zostały przesłanki odpowiedzialności biura podróży za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o świadczenie usług turystycznych, istotne znaczenie ma wskazanie okoliczności, których zaistnienie należy interpretować jako niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez biuro wspomnianej umowy. Nienależytym wykonaniem umowy o świadczenie usług turystycznych będzie przede wszystkim niewykonanie na rzecz klienta biura podróży usług przewidzianych w treści tej umowy. Do innych przypadków nienależytego wykonania przez biuro podróży umowy o świadczenie usług turystycznych należy zaliczyć takie zdarzenia jak uszkodzenie ciała uczestnika wycieczki doznane przez niego w miejscu zakwaterowania, uszkodzenie bagażu uczestnika wycieczki w czasie lotu czy kradzież jego rzeczy z pokoju hotelowego.

Uprawnienia przysługujące klientowi biura podróży w razie niewykonania usług przewidzianych w umowie o świadczenie usług turystycznych

Podstawowym obowiązkiem biura podróży jest wykonanie na rzecz klienta wszelkich usług przewidzianych w zawartej z nim umowie o świadczenie usług turystycznych. Usługi te odnoszą się w szczególności do następujących kwestii:

• miejsca pobytu lub trasy wycieczki;
• czasu trwania imprezy turystycznej;
• programu imprezy turystycznej;
• zakwaterowania uczestników imprezy turystycznej w obiekcie hotelarskim o określonym standardzie i określonych udogodnieniach;
• przewozu uczestników imprezy turystycznej określonym środkiem transportu;
• wyżywienia.

Należy zauważyć, że biuro podróży jest zobowiązane do wykonania nie tylko tych usług, które zostały wprost wyszczególnione w samej treści umowy zawartej z klientem, lecz także tych wszystkich usług, których wykonanie zostało zagwarantowane przez biuro podróży w informacjach pisemnych udostępnionych klientowi na etapie zapoznawania się przez niego z daną ofertą, takich jak foldery, katalogi lub broszury. Zgodnie bowiem z treścią art. 12 ust. 2 ustawy o usługach turystycznych, jeżeli umowa zawarta z klientem nie zawiera odmiennych postanowień, to odpowiednie wskazania zawarte w informacjach pisemnych udostępnianych klientowi na etapie prezentacji danej oferty stają się elementem umowy o świadczenie usług turystycznych.

Zgodnie z treścią art. 16a ust. 1 ustawy o usługach turystycznych, organizator turystyki (czyli biuro podróży), który w czasie trwania danej imprezy turystycznej nie wykonuje przewidzianych w umowie usług, stanowiących istotną część programu tej imprezy, jest obowiązany, bez obciążania klienta dodatkowymi kosztami, wykonać w ramach tej imprezy odpowiednie świadczenie zastępcze. Jeżeli jakość świadczenia zastępczego jest niższa od jakości usługi określonej w programie imprezy turystycznej, klient może żądać odpowiedniego obniżenia ceny. Zgodnie natomiast z treścią ust. 2 i ust. 4 przytoczonego powyżej artykułu, jeżeli wykonanie świadczeń zastępczych jest niemożliwe albo klient z uzasadnionych powodów nie wyraził na nie zgody i odstąpił od umowy, to może on wówczas żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania umowy. Z treści art. 16a ustawy o usługach turystycznych wynikają zatem dla klienta biura podróży następujące uprawnienia:

1. uprawnienie do żądania wykonania przez biuro podróży świadczenia zastępczego, które aktualizuje się w sytuacji, gdy biuro podróży nie wykonuje przewidzianych w umowie usług stanowiących istotną część programu danej imprezy turystycznej;
2. uprawnienie do żądania obniżenia ceny imprezy turystycznej (czyli uprawnienie do żądania naprawienia szkody wynikłej z nienależytego wykonania umowy), które aktualizuje się w sytuacji, gdy jakość świadczenia zastępczego wykonanego  przez biuro podróży jest niższa od jakości usługi określonej w programie imprezy turystycznej;
3. uprawnienie do odstąpienia od umowy i żądania naprawienia szkody wynikłej z niewykonania umowy (czyli uprawnienie do żądania m.in. zwrotu zapłaconej przez klienta ceny imprezy turystycznej), które aktualizuje się w sytuacji, gdy klient z uzasadnionych powodów nie wyraził zgody na wykonanie świadczenia zastępczego;
4. uprawnienie do żądania naprawienia szkody wynikłej z niewykonania umowy, które aktualizuje się w sytuacji, gdy wykonanie świadczenia zastępczego przez biuro podróży jest niemożliwe.

W praktyce, sporo trudności sprawia ustalenie wysokości szkody wyrządzonej klientowi w związku z niewykonaniem przez biuro podróży określonych usług przewidzianych w umowie o świadczenie usług turystycznych. W omawianej sytuacji szkodę powinna stanowić wartość usługi niewykonanej przez biuro podróży, którą to wartość należałoby ustalać przyjmując za punkt odniesienia całą cenę danej imprezy turystycznej w przeliczeniu na jednego klienta. Polskie sądy przy ustalaniu wysokości szkód doznanych przez klientów biur podróży w związku z nienależytym wykonywaniem umów o świadczenie usług turystycznych coraz częściej odwołują się także do treści tzw. Karty Frankfurckiej, czyli dokumentu opracowanego na zlecenie Izby Cywilnej Wyższego Sądu Krajowego w Niemczech, który to dokument przewiduje procentowo określone obniżenie ceny imprezy turystycznej za poszczególne nieprawidłowości przy wykonywaniu umów o świadczenie usług turystycznych. Przykładowo, zgodnie z treścią Karty Frankfurckiej, brak balkonu w pokoju hotelowym, który został zagwarantowany klientowi biura podróży w zawartej z nim umowie, uzasadnia obniżenie ceny imprezy turystycznej o 5-10 procent, natomiast brak zagwarantowanego klientowi basenu przyhotelowego może stanowić podstawę do żądania obniżenia ceny imprezy turystycznej o 10-20 procent. Niestety, nawet autorzy Karty Frankfurckiej nie byli w stanie przewidzieć wszystkich mogących wystąpić nieprawidłowości przy wykonywaniu przez biura podróży umów o świadczenie usług turystycznych, dlatego też przy ustalaniu wysokości odszkodowań należnych klientom biur podróży z tego tytułu niezbędne może okazać się odwołanie do treści art. 322 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z treścią art. 322 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli w sprawie o naprawienie szkody, o dochody, zwrot bezpodstawnego wzbogacenia lub o świadczenie z umowy o dożywocie sąd uzna, że ścisłe udowodnienie wysokości żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione, może w wyroku zasądzić odpowiednią sumę według swej oceny, opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy.

Odszkodowanie za tzw. zmarnowany urlop

Niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez biuro podróży umowy o świadczenie usług turystycznych może uprawniać klienta do dochodzenia naprawienia nie tylko doznanej przez niego szkody majątkowej, lecz także do żądania odszkodowania za uszczerbek niemajątkowy w postaci utraty przyjemności z wypoczynku, a więc odszkodowania za tzw. zmarnowany urlop. 

Zobacz: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2011 r. w sprawie o sygn. I CSK 372/10

Możliwość dochodzenia odszkodowania za tzw. zmarnowany urlop wymaga z reguły udowodnienia wielu, szczególnie dolegliwych dla klienta biura podróży nieprawidłowości, które zaistniały przy wykonywaniu przez biuro podróży umowy o świadczenie usług turystycznych. Niewykonanie przez biuro podróży tylko pojedynczej usługi zagwarantowanej w umowie nie będzie zatem, co do zasady, stanowiło podstawy dochodzenia odszkodowania za tzw. zmarnowany urlop. W orzecznictwie sądowym do okoliczności uzasadniających przyznanie poszkodowanym klientom biur podróży odszkodowań za tzw. zmarnowany urlop zalicza się w szczególności: zakwaterowanie uczestników wycieczki w obiekcie hotelowym niespełniającym podstawowych warunków higienicznych, wystąpienie u uczestników wycieczki dolegliwości zdrowotnych w związku ze złymi warunkami higienicznymi panującymi w danym obiekcie hotelowym, wielokrotne przekwaterowywanie uczestników wycieczki w czasie trwania danej imprezy turystycznej, niemożność skorzystania z większości atrakcji przewidzianych w programie danej imprezy turystycznej.
Zobacz: uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Radomiu z dnia 21 listopada 2013 roku w sprawie o sygn. IV Ca 466/13

Zachowek w polskim prawie spadkowym - dochodzenie zachowku na drodze sądowej

Prawo do zachowku ma na celu ochronę interesów majątkowych osób najbliższych spadkodawcy, którzy nie zostali powołani do dziedziczenia w sporządzonym przez niego testamencie bądź wysokość przyznanych im w testamencie udziałów spadkowych została przez spadkodawcę znacząca zaniżona w stosunku do wysokości udziałów spadkowych, które przysługiwałyby tym osobom, gdyby testament nie został sporządzony i doszłoby do dziedziczenia na podstawie ustawy. Roszczenie o zachowek może także powstać przy dziedziczeniu ustawowym, co będzie miało miejsce w sytuacji, gdy spadkodawca przed swoją śmiercią rozdysponował całość lub znaczną część swojego majątku za pomocą darowizn podlegających doliczeniu do spadku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. 

Przykład: Spadkodawca pozostawił spadek o wartości 100 tysięcy złotych, który w całości przypadł jego jedynemu spadkobiercy - pełnoletniemu synowi, dziedziczącemu na podstawie ustawy. Na kilka dni przed swoją śmiercią spadkodawca dokonał na rzecz swojej konkubiny darowizny w kwocie 400 tysięcy złotych, która to darowizna podlega doliczeniu do spadku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. W omawianej sytuacji, syn spadkodawcy oprócz otrzymanego w drodze dziedziczenia ustawowego spadku o wartości 100 tysięcy złotych będzie mógł się domagać od konkubiny swojego ojca kwoty 150 tysięcy złotych tytułem roszczenia o uzupełnienie zachowku.

Komu przysługuje roszczenie o zachowek?

Zgodnie z treścią art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni - dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach - połowa wartości tego udziału (zachowek). Z treści przytoczonego powyżej przepisu wynika zatem, że roszczenie o zachowek przysługuje tylko osobom należącym do określonej kategorii spadkobierców ustawowych (zstępni, małżonek oraz rodzice spadkodawcy) i tylko wtedy, gdy osoby te w konkretnej sytuacji zostałyby powołane do dziedziczenia z ustawy, co oznacza, że ustalenie kręgu uprawnionych do zachowku po danym spadkodawcy każdorazowo wymaga odwołania się do zasad określających porządek dziedziczenia ustawowego.

Przykład: Spadkodawca przekazał w testamencie cały posiadany przez niego majątek swojej konkubinie. Spadkodawca w chwili śmierci był wdowcem i osierocił dwoje swoich dzieci. Jednocześnie, wciąż żyją rodzice spadkodawcy. W omawianej sytuacji, roszczenie o zachowek będzie  przysługiwało jednak tylko dzieciom spadkodawcy, gdyż zstępni spadkodawcy należą do wyższej grupy spadkobierców ustawowych niż rodzice spadkodawcy. Rodzice spadkodawcy nie mogą zostać powołani do dziedziczenia z ustawy w zbiegu ze zstępnymi spadkodawcy.

Jak obliczyć wysokość zachowku? 

 

Zgodnie z treścią art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, zachowek wynosi połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu w przypadku dziedziczenia ustawowego, natomiast jeżeli uprawniony do zachowku jest trwale niezdolny do pracy lub zstępny uprawniony jest małoletni - 2/3 wartości wspomnianego udziału spadkowego. Pierwszą zatem kwestią, którą należy rozstrzygnąć przy obliczaniu wysokości zachowku jest ustalenie, czy danemu uprawnionemu przysługuje zachowek wyrażony ułamkiem 1/2, czy też ułamkiem 2/3.

Zstępnemu uprawnionemu przysługuje zachowek wyrażony ułamkiem 2/3 jeżeli w chwili otwarcia spadku, a więc w chwili śmierci spadkodawcy, jest on małoletni, tj. nie ukończył on jeszcze 18 roku życia. Statusu osoby małoletniej nie będzie jednak posiadała zstępna uprawniona do zachowku, która w chwili otwarcia spadku wprawdzie nie ukończyła jeszcze 18 roku życia, ale po ukończeniu 16 roku życia za zezwoleniem sądu zawarła związek małżeński. Zgodnie bowiem z treścią art.10 § 2 Kodeksu cywilnego, przez zawarcie małżeństwa małoletni uzyskuje pełnoletność. Druga przesłanka aktualizująca uprawnienie do otrzymania zachowku wyrażonego ułamkiem 2/3, a więc okoliczność, że uprawniony jest trwale niezdolny do pracy, zostanie spełniona tylko wówczas, gdy uprawniony jest całkowicie niezdolny do pracy. Dla możności ubiegania się o zachowek wyrażony ułamkiem 2/3 z uwagi na trwałą niezdolność do pracy nie zawsze jest jednak konieczne przedstawienie w sądzie odpowiedniego orzeczenia lekarza orzecznika ZUS, stwierdzającego trwałą i całkowitą niezdolność do pracy uprawnionego do zachowku, gdyż o trwałej niezdolności do pracy może świadczyć już sam fakt osiągnięcia przez uprawnionego zaawansowanego wieku, w tym osiągnięcie wieku emerytalnego. Z drugiej strony, nawet dysponowanie przez uprawnionego orzeczeniem stwierdzającym u niego trwałą i całkowitą niezdolność do pracy nie będzie stanowiło podstawy do przyznania mu zachowku wyrażonego ułamkiem 2/3, jeżeli pomimo orzeczonej trwałej niezdolności do pracy uprawniony faktycznie będzie w dalszym ciągu świadczył pracę.

Dla dokonania oceny, czy uprawniony do zachowku jest trwale niezdolny do pracy lub zstępny uprawniony do zachowku jest małoletni  zawsze miarodajna jest tylko chwila otwarcia spadku. Późniejsza zmiana okoliczności nie ma zatem wpływu na wielkość ułamka wyrażającego zachowek należny danemu uprawnionemu.

Po rozstrzygnięciu kwestii, czy danemu uprawnionemu przysługuje zachowek wyrażony ułamkiem 1/2, czy też ułamkiem 2/3, należy ustalić wielkość ułamka wyrażającego udział spadkowy uprawnionego, który stanowi podstawę do obliczenia zachowku. Żeby ustalić wielkość wspomnianego ułamka, należy odwołać się do zasad dziedziczenia obowiązujących przy dziedziczeniu ustawowym, z zastrzeżeniem reguły określonej w art. 992 Kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z treścią art. 992 Kodeksu cywilnego, przy ustalaniu udziału spadkowego stanowiącego podstawę do obliczania zachowku uwzględnia się także spadkobierców niegodnych oraz spadkobierców, którzy spadek odrzucili, natomiast nie uwzględnia się spadkobierców, którzy zrzekli się dziedziczenia albo zostali wydziedziczeni. Mając na uwadze powyższe, wielkość udziału spadkowego stanowiącego podstawę do obliczenia zachowku należnego danemu uprawnionemu może się różnić od wielkości udziału spadkowego, który by przypadł temu uprawnionemu w przypadku, gdyby doszło do dziedziczenia ustawowego.

Przykład: Spadkodawca pozostawił trzech spadkobierców ustawowych - swoich synów, z których dwóch złożyło oświadczenie o przyjęciu spadku, a jeden spadek odrzucił. Syn spadkodawcy, który spadek odrzucił nie posiada własnych zstępnych. W omawianej sytuacji, udział spadkowy każdego z tych synów, którzy złożyli oświadczenie o przyjęciu spadku wyniesie po 1/2, gdyż  syn spadkodawcy, który odrzucił spadek będzie traktowany tak jakby nie dożył otwarcia spadku, a zatem nie będzie on brany pod uwagę przy ustalaniu wielkości udziałów spadkowych. Gdyby natomiast przyjąć analogiczny stan faktyczny jak przedstawiony powyżej, z tą jednak różnicą, że spadkodawca sporządził testament i powołał w nim tylko dwóch swoich synów do dziedziczenia  ( z których, jeden odrzucił spadek), to stanowiący podstawę do obliczenia zachowku udział spadkowy trzeciego syna spadkodawcy wyniesie tylko 1/3, gdyż przepis art. 992 Kodeksu cywilnego nakazuje uwzględniać przy obliczaniu udziału spadkowego stanowiącego podstawę do obliczania zachowku m.in. także tych spadkobierców, którzy spadek odrzucili.

Po ustaleniu wielkości ułamka wyrażającego zachowek oraz wielkości ułamka wyrażającego udział spadkowy stanowiący podstawę do obliczenia zachowku, należy ustalić tzw. czystą wartość spadku, którą stanowi różnica pomiędzy aktywami spadkowymi i długami spadkowymi. Z treści art. 993 Kodeksu cywilnego wynika jednak, że nie wszystkie długi spadkowe odejmuje się od aktywów spadkowych, gdyż przepis ten wyraźnie stanowi, że przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń. Wspomniany przepis należy zatem rozumieć w ten sposób, że wartości długów spadkowych wynikających z zapisów i poleceń nie odejmuje się od aktywów spadkowych przy obliczaniu czystej wartości spadku dla potrzeb ustalenia wysokości zachowku. Ponadto, w orzecznictwie sądowym ugruntowany jest pogląd, że przy obliczaniu czystej wartości spadku dla potrzeb ustalenia wysokości zachowku nie odejmuje się od aktywów spadkowych także długów spadkowych wynikających z zachowków.

Po ustaleniu czystej wartości spadku należy obliczyć tzw. substrat zachowku, który stanowi czystą wartość spadku powiększoną o zapisy windykacyjne oraz dokonane przez spadkodawcę darowizny podlegające doliczeniu do spadku. Przy obliczaniu zachowku do spadku dolicza się, co do zasady, następujące kategorie darowizn:

• darowizny dokonane przez spadkodawcę na rzecz spadkobierców lub osób uprawnionych do zachowku, bez względu na czas ich dokonania;
• darowizny dokonane przez spadkodawcę na rzecz osób niebędących spadkobiercami lub uprawnionymi do zachowku, jeżeli od chwili ich dokonania do chwili otwarcia spadku nie upłynęło 10 lat.

Wymienione powyżej 2 kategorie darowizn nie będą jednak podlegały doliczeniu do spadku w następujących przypadkach:

• w przypadku, gdy zostaną one zakwalifikowane jako drobne darowizny, zwyczajowo w danych stosunkach przyjęte;
• przy obliczaniu zachowku należnego zstępnemu, jeżeli zostały one dokonane przez spadkodawcę w czasie kiedy nie miał zstępnych (chyba, że darowizna została dokonana na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się zstępnego;
• przy obliczaniu zachowku należnego małżonkowi, jeżeli zostały one dokonane przez spadkodawcę przed zawarciem z nim małżeństwa.

Po ustaleniu wielkości ułamka wyrażającego zachowek, wielkości ułamka wyrażającego udział spadkowy stanowiący podstawę do obliczenia zachowku oraz wartości substratu zachowku należy dokonać następujących działań matematycznych:

1. pomnożyć wartość substratu zachowku przez ułamek wyrażający udział spadkowy stanowiący podstawę do obliczenia zachowku,
2. wartość otrzymaną w wyniku działania opisanego w pkt 1 pomnożyć przez ułamek wyrażający zachowek, a zatem przez 1/2 lub 2/3. Otrzymana w ten sposób wartość będzie wyrażała kwotę zachowku należnego danemu uprawnionemu. 

Kto jest zobowiązany do zaspokojenia roszczenia o zachowek?

W pierwszej kolejności osobami zobowiązanymi do zaspokojenia roszczenia o zachowek są spadkobiercy ustawowi lub testamentowi. Dopiero niemożność otrzymania od spadkobierców należnego uprawnionemu zachowku aktualizuje odpowiedzialność za dług wynikający z zachowku osób, na rzecz których uczynione zostały zapisy windykacyjne. Podobnie, dopiero brak możności wyegzekwowania roszczenia o zachowek od spadkobierców oraz osób, na rzecz których uczynione zostały zapisy windykacyjne, aktualizuje odpowiedzialność w tym zakresie osób, które otrzymały darowizny doliczone do spadku. Brak możności otrzymania od spadkobierców należnego uprawnionemu zachowku wystąpi m.in. wówczas, gdy spadkodawca przed śmiercią rozporządził swoim całym majątkiem za pomocą darowizn, w związku z czym wartość stanu czynnego spadku (wartość aktywów spadkowych) wynosi zero, a wszyscy spadkobiercy przyjęli spadek z dobrodziejstwem inwentarza, ograniczając w ten sposób swoją odpowiedzialność za długi spadkowe do wartości aktywów spadkowych. Niemożność otrzymania od spadkobierców należnego uprawnionemu zachowku może wynikać także z okoliczności tego rodzaju, że spadkobiercy zobowiązani do zapłaty zachowku są sami uprawnieni do zachowku. Zgodnie bowiem z treścią art. 999 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadkobierca obowiązany do zapłaty zachowku sam jest uprawniony do zachowku, jego odpowiedzialność ogranicza się tylko do wysokości nadwyżki przekraczającej jego własny zachowek. W przytoczonym powyżej przepisie mowa jest o nadwyżce czystej wartości spadku (różnicy pomiędzy aktywami spadkowymi a długami spadkowymi) nad wartością zachowku własnego spadkobiercy. Jeżeli zatem, w danym stanie faktycznym czysta wartość spadku będzie mniejsza lub równa wartości zachowku, do którego uprawniony jest spadkobierca zobowiązany do zapłaty zachowku należnego innemu uprawnionemu, wówczas ten ostatni nie będzie mógł otrzymać od spadkobiercy należnego mu zachowku, a tym samym zaktualizuje się odpowiedzialność za dług wynikający z zachowku osób, na rzecz których zostały przez spadkodawcę uczynione zapisy windykacyjne lub darowizny doliczone do spadku.

Tymczasowe aresztowanie w postępowaniu karnym - w jakich okolicznościach zastosowanie środka zapobiegawczego w postaci tymczasowego aresztowania będzie nieuzasadnione?

Tymczasowe aresztowanie jest jednym ze środków zapobiegawczych stosowanych wobec podejrzanych/oskarżonych w postępowaniu karnym, mającym na celu zabezpieczenie prawidłowego toku tego postępowania lub zapobiegnięcie popełnieniu przez podejrzanego/oskarżonego nowego, ciężkiego przestępstwa. Tymczasowe aresztowanie w postępowaniu przygotowawczym stosuje na wniosek prokuratora sąd rejonowy, w którego okręgu prowadzi się postępowanie, natomiast po wniesieniu aktu oskarżenia tymczasowe aresztowanie stosuje sąd, przed którym sprawa się toczy. Właściwy sąd wydaje postanowienie o zastosowaniu środka zapobiegawczego w postaci tymczasowego aresztowania jeżeli stwierdzi, że w danej sprawie spełniona została tzw. przesłanka ogólna stosowania tymczasowego aresztowania, co najmniej jedna z tzw. przesłanek szczególnych stosowania tymczasowego aresztowania, jak też stwierdzi, że nie zachodzą w sprawie przesłanki negatywne stosowania tymczasowego, a zastosowanie innych tzw. nieizolacyjnych środków zapobiegawczych byłoby niewystarczające. Przesłanka ogólna stosowania tymczasowego aresztowania jest spełniona wówczas, gdy zebrane w danej sprawie dowody wskazują na duże prawdopodobieństwo popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa. Z kolei do przesłanek szczególnych stosowania tymczasowego aresztowania zaliczają się:

• uzasadniona obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego, zwłaszcza wtedy, gdy nie można ustalić jego tożsamości albo nie ma on w kraju stałego miejsca pobytu;
• uzasadniona obawa, że podejrzany/oskarżony będzie nakłaniał do składania fałszywych zeznań lub wyjaśnień albo w inny bezprawny sposób utrudniał postępowanie karne;
• grożąca podejrzanemu/oskarżonemu surowa kara;
• uzasadniona obawa, że podejrzany/oskarżony któremu zarzucono popełnienie zbrodni lub umyślnego występku, popełni przestępstwo przeciwko życiu, zdrowiu lub bezpieczeństwu powszechnemu, zwłaszcza gdy popełnieniem takiego przestępstwa groził.

Stwierdzenie braku podstaw do stosowania tymczasowego aresztowania wymaga spełnienia co najmniej jednego z następujących warunków:

• zebrane w sprawie dowody nie wskazują na duże prawdopodobieństwo popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa;
• nie zaistniała w sprawie żadna z przesłanek szczególnych stosowania tymczasowego aresztowania;
• w sprawie zaistniała przesłanka negatywna stosowania tymczasowego aresztowania;
• w sprawie wystarczające jest zastosowanie nieizolacyjnych środków zapobiegawczych.

Okoliczności uzasadniające brak spełnienia przesłanki ogólnej stosowania tymczasowego aresztowania

Dla zaktualizowania się przesłanki ogólnej stosowania tymczasowego aresztowania niezbędne jest wykazanie, że zebrany w danej sprawie materiał dowodowy wskazuje na duże prawdopodobieństwo popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa. W orzecznictwie sądowym powszechnie reprezentowany jest pogląd, że wynikający ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego stopień prawdopodobieństwa popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa musi być zbliżony do pewności, aby mógł on uzasadniać zastosowanie tymczasowego aresztowania lub innych środków zapobiegawczych. 

http://www.lexlege.pl/orzeczenie/94964/ii-akz-1006-09-postanowienie-sadu-apelacyjnego/

Powoływanie się na duże prawdopodobieństwo popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa będzie nieuzasadnione przede wszystkim wówczas, gdy jedynym dowodem wskazującym na sprawstwo przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu czynu będzie dowód uzyskany w wyniku czynności dowodowej o niskiej wartości diagnostycznej, a więc czynności dowodowej charakteryzującej się niskim stopniem niezawodności. Tytułem przykładu można tutaj wskazać na sytuację, w której jedynym dowodem wskazującym na sprawstwo przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa jest jego rozpoznanie przez świadka jako sprawcy  tegoż przestępstwa w ramach czynności okazania. Innym przykładem dowodu uzyskiwanego w wyniku czynności dowodowej o niskiej wartości diagnostycznej są wyniki badania danej substancji narkotestem w sprawie o przestępstwo posiadania środków odurzających. 

Przesłanka ogólna stosowania tymczasowego aresztowania nie zostanie spełniona również w przypadku, gdy zebrany w sprawie materiał  dowodowy będzie zawierał istotne sprzeczności, w szczególności wtedy, gdy jedynymi dowodami zebranymi w sprawie na okoliczność popełnienia przez podejrzanego/oskarżonego zarzucanego mu przestępstwa będą sprzeczne zeznania świadków.

Okoliczności nieuzasadniające zaistnienia przesłanek szczególnych stosowania tymczasowego aresztowania
 

Obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego, jak również obawa, że podejrzany/oskarżony będzie nakłaniał do składania fałszywych zeznań lub wyjaśnień albo w inny bezprawny sposób utrudniał postępowanie, musi być uzasadniona konkretnymi okolicznościami wskazującymi na jej istnienie, a przede wszystkim wcześniejszym zachowaniem podejrzanego/oskarżonego podjętym w tym właśnie celu, jak i zachowaniem innych osób, podejmowanym w porozumieniu z nim.

Zgodnie z treścią art. 258 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania karnego,  uzasadniona obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego zachodzi w szczególności wówczas, gdy nie można ustalić jego tożsamości lub nie ma on w kraju stałego miejsca pobytu. O nieposiadaniu przez podejrzanego/oskarżonego stałego miejsca pobytu w kraju nie świadczy jeszcze sam fakt, że podejrzany/oskarżony nie przebywa w miejscu swojego zamieszkania, gdyż mogą zaistnieć rozmaite okoliczności zmuszające podejrzanego/oskarżonego do czasowego opuszczenia swojego miejsca zamieszkania, takie jak np. podjęcie studiów w innej miejscowości lub konieczność sprawowania osobistej opieki nad ciężko chorym członkiem rodziny. W sytuacji, gdy podejrzany/oskarżony nie wie o toczącym się przeciwko niemu postępowaniu karnym, obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego nie może być uzasadniona wyłącznie okolicznością, że organy procesowe nie znają miejsca jego aktualnego pobytu. Uzasadniona obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego o współudział w popełnieniu danego przestępstwa nie może także zostać wywiedziona wyłącznie z faktu, że inny podejrzany/oskarżony o współudział w popełnieniu  tego przestępstwa uciekł za granicę i trwają jego poszukiwania.
http://www.lexlege.pl/orzeczenie/95212/ii-akz-145-10-postanowienie-sadu-apelacyjnego-w-katowicach/

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, samoistnej podstawy do uznania, że zachodzi uzasadniona obawa ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego nie stanowi również możliwość swobodnego poruszania się obywateli polskich w granicach tzw. strefy Schengen.

W odróżnieniu od przesłanki szczególnej stosowania tymczasowego aresztowania w postaci uzasadnionej obawy ucieczki lub ukrycia się podejrzanego/oskarżonego, uzasadniona obawa, że podejrzany/oskarżony będzie nakłaniał do składania fałszywych zeznań lub wyjaśnień albo w inny bezprawny sposób utrudniał postępowanie (tzw. obawa matactwa) nie zawsze musi wynikać z konkretnych okoliczności wskazujących na jej istnienie, lecz  może także zostać wywiedziona z charakteru danego przestępstwa. W orzecznictwie sądowym reprezentowany jest pogląd, że udział w zorganizowanej grupie przestępczej uzasadnia wystarczająco obawę bezprawnego utrudniania postępowania karnego ze względu m.in. na znajomość jej uczestników i istniejące pomiędzy nimi powiązania.
https://mojepanstwo.pl/dane/sp_orzeczenia/27468,iii-kp-1011-11

Nie uzasadnia natomiast obawy matactwa okoliczność, że podejrzany/oskarżony odmawia składania wyjaśnień w sprawie i nie przyznaje się do winy lub składa fałszywe wyjaśnienia. Nie można bowiem wywodzić negatywnych skutków dla podejrzanego/oskarżonego z faktu, że korzysta on z przysługujących mu uprawnień procesowych.
http://www.lexlege.pl/orzeczenie/95227/wz-73-08-postanowienie-sadu-najwyzszego-izba-wojskowa/

Okoliczność, że podejrzany/oskarżony zna osobiście większość świadków również  sama w sobie nie stanowi podstawy do przyjęcia tezy, że w danym przypadku zachodzi uzasadniona obawa matactwa. Natomiast  obawę matactwa może uzasadniać istnienie bliskiej więzi rodzinnej pomiędzy podejrzanym/oskarżonym a pokrzywdzonym, zwłaszcza wówczas, gdy z okoliczności sprawy wynika, że pokrzywdzony wybaczył podejrzanemu/oskarżonemu.
http://orzeczenia.krakow.sa.gov.pl/content/$N/152000000001006_II_AKz_000106_2013_Uz_2013-04-05_001

Pojęcie "zagrożenia surową karą" jako przesłanka szczególna stosowania tymczasowego aresztowania

Zgodnie z treścią art. 258 § 2 Kodeksu postępowania karnego, jeżeli oskarżonemu zarzuca się popełnienie zbrodni lub występku zagrożonego karą pozbawienia wolności, której górna granica wynosi co najmniej 8 lat, albo gdy sąd I instancji skazał go na karę pozbawienia wolności nie niższą niż 3 lata, potrzeba zastosowania tymczasowego aresztowania w celu zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania może być uzasadniona grożącą oskarżonemu surową karą. Przytoczony powyżej przepis prawa zawiera domniemanie, że grożąca podejrzanemu/oskarżonemu surowa kara już sama w sobie rodzi obawę bezprawnego utrudniania przez niego postępowania karnego, a zatem w takim przypadku nie jest konieczne wskazywanie konkretnych zachowań podejrzanego/oskarżonego, które mogłyby świadczyć o tym, że będzie on próbował zakłócić prawidłowy przebieg postępowania. Z treści przepisu art. 258 § 2 Kodeksu postępowania karnego wynika, że przesłanka szczególna stosowania tymczasowego aresztowania w postaci grożącej podejrzanemu/oskarżonemu surowej kary może zaistnieć w dwóch następujących sytuacjach:

• w sytuacji, gdy podejrzanemu/oskarżonemu zarzuca się popełnienie zbrodni lub występku zagrożonego karą pozbawienia wolności, której górna granica wynosi co najmniej 8 lat i jednocześnie w świetle okoliczności danej sprawy realne jest wymierzenie podejrzanemu/oskarżonemu "surowej kary",  tj. kary pozbawienia wolności w wymiarze co najmniej 3 lat, albo
• w sytuacji, gdy sąd I instancji skazał oskarżonego na karę pozbawienia wolności nie niższą niż 3 lata.

W pierwszej zatem z wymienionych powyżej sytuacji, przesłanka grożącej podejrzanemu/oskarżonemu surowej kary zaktualizuje się dopiero wtedy, gdy łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

• górna granica ustawowego zagrożenia karą pozbawienia wolności za przestępstwo zarzucane podejrzanemu/oskarżonemu wynosi co najmniej 8 lat;
• w świetle okoliczności danej sprawy realne jest wymierzenie podejrzanemu/oskarżonemu kary pozbawienia wolności w wymiarze co najmniej 3 lat.

Mając na uwadze powyższe, przesłanka stosowania tymczasowego aresztowania w postaci grożącej podejrzanemu/oskarżonemu surowej kary nie zaistnieje przed wszystkim wtedy, gdy górna granica ustawowego zagrożenia karą pozbawienia wolności za przestępstwo zarzucane podejrzanemu/oskarżonemu jest niższa niż 8 lat. W takiej sytuacji nie będzie już miała żadnego znaczenia okoliczność, czy w świetle okoliczności danej sprawy realne jest wymierzenie podejrzanemu/oskarżonemu kary pozbawienia wolności w wymiarze co najmniej 3 lat. Jeżeli jednak, wspomniana granica ustawowego zagrożenia karą pozbawienia wolności wynosi co najmniej 8 lat, wówczas w celu ustalenia realnie grożącej podejrzanemu/oskarżonemu kary pozbawienia wolności niezbędne jest odwołanie się do zaistniałych w sprawie okoliczności, które mogą mieć wpływ na jej wymiar. Do tych okoliczności zalicza się w szczególności:

• okoliczności wskazane jako dyrektywy sądowego wymiaru kary, o których mowa w art. 53 Kodeksu karnego;
• okoliczność, czy podejrzany/oskarżony posiada status nieletniego lub młodocianego;
• okoliczność, czy zarzucane podejrzanemu/oskarżonemu przestępstwo zostało popełnione w warunkach recydywy.

Przesłanka szczególna stosowania tymczasowego aresztowania w postaci uzasadnionej obawy popełnienia nowego, ciężkiego przestępstwa

Zgodnie z tym co zostało już wcześniej zasygnalizowane, do przesłanek szczególnych stosowania środka zapobiegawczego w postaci tymczasowego aresztowania należy także uzasadniona obawa, że podejrzany/oskarżony któremu zarzucono popełnienie zbrodni lub umyślnego występku, popełni przestępstwo przeciwko życiu, zdrowiu lub bezpieczeństwu powszechnemu, zwłaszcza gdy popełnieniem takiego przestępstwa groził. Przesłanka ta nie zostanie zatem spełniona przed wszystkim wówczas, gdy zarzucane podejrzanemu/oskarżonemu przestępstwo będzie miało charakter nieumyślny. Ponadto obawa, że podejrzany/oskarżony popełni nowe, ciężkie przestępstwo musi być uzasadniona konkretnymi okolicznościami wskazującymi na istnienie u podejrzanego/oskarżonego zamiaru jego popełnienia, takimi jak np. wystosowana przez podejrzanego/oskarżonego groźba popełnienia kolejnego przestępstwa, gromadzenie informacji o miejscach i osobach w związku z planowaniem popełnienia przestępstwa lub nabycie niebezpiecznych dla życia lub zdrowia urządzeń. 

Przesłanki negatywne stosowania tymczasowego aresztowania

Do przesłanek negatywnych stosowania środka zapobiegawczego w postaci tymczasowego aresztowania zaliczają się następujące okoliczności:

• stwierdzenie, że pozbawienie podejrzanego/oskarżonego wolności w związku z zastosowaniem tymczasowego aresztowania spowodowałoby dla jego życia lub zdrowia poważne niebezpieczeństwo;
• pozbawienie podejrzanego/oskarżonego wolności w związku z zastosowaniem tymczasowego aresztowania pociągałoby dla niego lub jego najbliższych członków rodziny wyjątkowo ciężkie skutki;
• na podstawie okoliczności sprawy można przewidywać, że sąd orzeknie w stosunku do podejrzanego/oskarżonego karę pozbawienia wolności z warunkowym zawieszeniem jej wykonania lub karę łagodniejszą albo że okres tymczasowego aresztowania przekroczy przewidywany wymiar kary pozbawienia wolności bez warunkowego zawieszenia jej wykonania;
• przestępstwo zarzucane podejrzanemu/oskarżonemu jest zagrożone karą pozbawienia wolności nieprzekraczającą roku.

Pierwsza z wymienionych wyżej przesłanek zaktualizuje się m.in. wówczas, gdy u podejrzanego/oskarżonego zostanie zdiagnozowana choroba, której  leczenie powinno odbywać się w warunkach wolnościowych, gdyż leczenie tej choroby w warunkach izolacji w areszcie śledczym byłoby nieskuteczne i wiązałoby się ryzykiem śmierci podejrzanego/oskarżonego lub wystąpienia u niego ciężkiego uszczerbku na zdrowiu.

Pozbawienie podejrzanego/oskarżonego wolności w związku z  zastosowaniem tymczasowego aresztowania spowoduje dla niego lub jego członków rodziny wyjątkowo ciężkie skutki zwłaszcza w sytuacji, gdy podejrzany/oskarżony jest jedynym żywicielem swojej rodziny, a zastosowanie wobec niego tymczasowego aresztowania pozbawi go możliwości zarobkowania i tym samym dostarczania swojej rodzinie środków niezbędnych do egzystencji. Tymczasowe aresztowanie może spowodować wyjątkowo ciężkie skutki dla podejrzanego/oskarżonego lub członków jego rodziny także w sytuacji, gdy podejrzany/oskarżony jest ojcem samotnie wychowującym swoje niepełnoletnie dzieci, a brak jest innych członków jego rodziny, którzy mogliby się podjąć opieki nad dziećmi podejrzanego/oskarżonego na czas jego izolacji w areszcie śledczym w związku ze stosowaniem tymczasowego aresztowania. Do innych okoliczności uzasadniających odstąpienie od stosowania tymczasowego aresztowania w związku ze stwierdzeniem, że stosowanie tymczasowego aresztowania spowodowałoby dla podejrzanego/oskarżonego lub członków jego rodziny wyjątkowo ciężkie skutki, w orzecznictwie sądowym zalicza się także m.in. okoliczność, że podejrzany ma niebawem zdawać egzamin maturalny oraz zachodzi konieczność zapewnienia przez podejrzanego/oskarżonego opieki nad jego niepełnosprawną matką.

Wykazanie spełnienia kolejnej przesłanki negatywnej stosowania tymczasowego aresztowania, a więc uprawdopodobnienie, że sąd orzeknie orzeknie w stosunku do podejrzanego/oskarżonego karę pozbawienia wolności z warunkowym zawieszeniem jej wykonania lub karę łagodniejszą albo że okres tymczasowego aresztowania przekroczy przewidywany wymiar kary pozbawienia wolności bez warunkowego zawieszenia jej wykonania, wymaga odwołania się do okoliczności uzasadniających warunkowe zawieszenie wykonania kary pozbawienia wolności oraz okoliczności mających wpływ na wymiar orzekanej przez sąd kary, a więc w szczególności do dyrektyw sądowego wymiaru kary, o których mowa w art. 53 Kodeksu karnego.

Zasada minimalizacji środków zapobiegawczych

Zgodnie z treścią art. 257 § 1 Kodeksu postępowania karnego, tymczasowego aresztowania nie stosuje się, jeżeli wystarczający jest inny środek zapobiegawczy. Z treści przytoczonego powyżej przepisu wynika, że zastosowanie tymczasowego aresztowania będzie nieuzasadnione, jeżeli dla zabezpieczenia prawidłowego przebiegu postępowania w danej sprawie wystarczające będzie zastosowanie nieizolacyjnych środków zapobiegawczych (np. poręczenie majątkowe, dozór Policji itp.), co dotyczy również sytuacji, w której spełniona została zarówno przesłanka ogólna stosowania tymczasowego aresztowania, jak i przesłanki szczególne i jednocześnie nie zaktualizowała się żadna z przesłanek negatywnych stosowania tymczasowego aresztowania. Środek zapobiegawczy w postaci tymczasowego aresztowania powinien być zatem stosowany zawsze w ostateczności, po uprzednim rozważeniu możliwości zastosowania nieizolacyjnych środków zapobiegawczych.

Przy dokonywaniu oceny, czy w danej sprawie wystarczające będzie zastosowanie nieizolacyjnych środków zapobiegawczych, należy mieć na uwadze takie okoliczności jak charakter zarzucanego podejrzanemu/oskarżonemu przestępstwa, właściwości osobiste podejrzanego/oskarżonego oraz jego sytuację rodzinną i zawodową. 

Zasady wypowiadania umów najmu lokalu - w jakich okolicznościach wypowiedzenie umowy najmu lokalu będzie bezskuteczne?

Wbrew powszechnie panującemu przekonaniu, dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu lokalu, w tym także zawartej na czas nieoznaczony, nie zawsze jest całkowicie poddana swobodzie kontraktowej stron danej umowy najmu, lecz podlega ograniczeniom wynikającym z bezwzględnie wiążących norm prawnych. Tym samym, nawet zgodnie dokonane przez strony zastrzeżenie w treści umowy najmu lokalu dopuszczalności jej wypowiedzenia w związku z zaistnieniem określonych okoliczności, może okazać się bezskuteczne. Podobnym ograniczeniom podlega swoboda stron umowy najmu lokalu w zakresie określenia długości okresów wypowiedzenia takiej umowy.

Generalna dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu lokalu, jak też zakres okoliczności uzasadniających wypowiedzenie, zależą w głównej mierze od tego, czy dana umowa została zawarta na czas oznaczony, czy też na czas nieoznaczony oraz od tego, czy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, czy też lokal użytkowy.

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie oraz przepisom o najmie lokalu. Wśród tych przepisów zasadnicze znaczenie ma art. 688 Kodeksu cywilnego, który przyznaje zarówno wynajmującemu, jak i najemcy uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu lokalu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, który to okres rozpoczyna swój bieg wraz z końcem danego miesiąca kalendarzowego. Przepis art. 688 Kodeksu cywilnego nie wskazuje zarazem konkretnych okoliczności uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu, co oznacza, że przepis ten umożliwia wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony w każdym przypadku, bez konieczności wskazywania przyczyny wypowiedzenia w treści składanego oświadczenia woli. Jednocześnie należy stwierdzić, że dopuszczalność wypowiedzenia na podstawie art. 688 Kodeksu cywilnego umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony nie może zostać ograniczona wolą stron wyrażoną w treści danej umowy najmu jedynie do przypadków wystąpienia określonych okoliczności uzasadniających wypowiedzenie. Natomiast wydaje się, że na zasadzie swobody kontraktowej stron możliwe jest czasowe ograniczenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony (Zobacz: Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie o sygn. I Ca 432/13).

W orzecznictwie sądowym dominuje pogląd, że 3-miesięczny okres wypowiedzenia, o którym mowa w art. 688 Kodeksu cywilnego, nie może zostać skrócony w treści danej umowy najmu lokalu, lecz możliwe jest jedynie jego umowne wydłużenie. Jako uzasadnienie dla przytoczonego powyżej poglądu wskazuje się okoliczność, że przepis art. 688 Kodeksu cywilnego jest ustanowiony w interesie najemcy i tym samym gwarantuje najemcy minimalny okres czasu niezbędny do znalezienia innego lokalu.

Niezależnie od możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony z zachowaniem terminu wypowiedzenia, wynajmujący lub najemca mogą także w ściśle określonych w przepisach Kodeksu cywilnego okolicznościach wypowiedzieć umowę najmu lokalu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a więc ze skutkiem natychmiastowym. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony bez zachowania terminu wypowiedzenia przysługuje najemcy w przypadku, gdy najęty lokal zawiera wady fizyczne, które zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych. Z kolei wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas nieoznaczony bez zachowania terminu wypowiedzenia w następujących przypadkach:

• jeżeli najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje z niego korzystać w taki sposób albo gdy najemca zaniedbuje lokal do tego stopnia, że zostaje on narażony na uszkodzenie;
• jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym;
• jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności i pomimo wyznaczenia mu przez wynajmującego dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, zaległość ta nie zostaje uregulowana.

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony, podobnie jak wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony, podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie oraz przepisom o najmie lokalu. W przeciwieństwie jednak do umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, która może zostać wypowiedziana przez którąkolwiek z jej stron bez wskazania konkretnej przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie, umowa najmu lokalu użytkowego  na czas oznaczony może zostać wypowiedziana tylko w przypadkach określonych przez strony w umowie. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r.  w sprawie o sygn. III CZP 92/06 stwierdził, że dla możności wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony umowa ta nie musi zawierać szczegółowego opisu przypadków uzasadniających jej wypowiedzenie, lecz wystarczające jest zastrzeżenie w treści umowy dopuszczalności jej wypowiedzenia z tzw. "ważnych przyczyn" (Zobacz: Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. w sprawie o sygn. III CZP 92/06).

Bezskuteczne będzie natomiast wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony na podstawie zamieszczonej w  treści tej umowy generalnej klauzuli dopuszczającej wprawdzie możliwość wypowiedzenia, ale nie określającej jakichkolwiek przyczyn uzasadniających wypowiedzenie (Zobacz: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r. w sprawie o sygn. IACa 669/14)

Strony umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony mogą w treści tej umowy określić długość okresu wypowiedzenia w sposób całkowicie dowolny, w tym zastrzec termin wypowiedzenia krótszy niż 3 miesiące, gdyż przepis art. 688 Kodeksu cywilnego nie znajduje zastosowania do umów najmu lokali użytkowych zawartych na czas oznaczony. W przypadku nie określenia przez strony długości okresu wypowiedzenia w treści umowy najmu, zastosowanie będą miały terminy wypowiedzenia przewidziane w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego.

Niezależnie od możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony w przypadkach określonych w umowie, umowa ta może zostać wypowiedziana także bez zachowania terminu wypowiedzenia w tym samych okolicznościach, w których dopuszczalne jest wypowiedzenie bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony.

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony 

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony podlega nie tylko przepisom Kodeksu cywilnego o najmie oraz przepisom o najmie lokalu, lecz także przepisom ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zasady  wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego zawartych na czas nieoznaczony podlegają zróżnicowaniu w zależności od tego, czy wypowiedzenia dokonuje najemca, czy też wynajmujący.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas nieoznaczony w tych samych przypadkach, w których dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony. Najemca może zatem na podstawie art. 688 Kodeksu cywilnego wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas nieoznaczony w każdym przypadku, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, bez konieczności wskazywania konkretnej przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie. Ponadto, najemca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku, gdy najęty lokal zawiera wady fizyczne, które zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników.

Przepis art. 688 Kodeksu cywilnego, przewidujący dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu lokalu w każdym przypadku, bez wskazywania konkretnej przyczyny wypowiedzenia, nie znajduje zastosowania do wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony. Wynajmujący nie może także wypowiedzieć umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego regulujących wypowiedzenie umowy najmu lokalu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wynajmujący uprawniony jest bowiem do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony tylko i wyłącznie z przyczyn określonych w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z zachowaniem określonych w tych przepisach terminów wypowiedzenia. Przyczynami uzasadniającymi wypowiedzenie przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony są w szczególności:

• używanie lokalu przez jego najemcę nadal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• zaniedbywanie przez najemcę obowiązków względem lokalu, prowadzące do powstania szkód, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• niszczenie przez najemcę lokalu urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• wykraczanie przez najemcę lokalu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• pozostawanie przez najemcę lokalu w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• używanie przez najemcę lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
• niezamieszkiwanie przez najemcę w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, pod warunkiem, że czynsz najmu lokalu jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi 6 miesięcy

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony

Podobnie jak w przypadku wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego zawartych na czas nieoznaczony, także zasady wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego zawartych na czas oznaczony podlegają zróżnicowaniu w zależności od tego, czy wypowiedzenia dokonuje najemca, czy też wynajmujący. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony tylko w przypadkach określonych w treści umowy najmu lokalu. Niewskazanie zatem przez strony przyczyn uzasadniających wypowiedzenie w treści umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony  skutkuje niedopuszczalnością wypowiedzenia przez najemcę tego rodzaju umowy, z wyjątkiem sytuacji, w której dopuszczalne jest wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a więc w przypadku ujawnienia w najętym lokalu wad fizycznych zagrażających zdrowiu najemcy lub jego domowników. W przypadku wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu w związku z zaistnieniem wskazanych w umowie przyczyn uzasadniających wypowiedzenie znajdą zastosowanie terminy wypowiedzenia przewidziane w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, chyba że strony umowy najmu określą w jej treści inne terminy wypowiedzenia.

Analogicznie jak przy wypowiedzeniu przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony tylko w przypadkach określonych w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego, z zachowaniem określonych w tych przepisach terminów wypowiedzenia. Zastrzeżenie zatem w treści umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron w innych przypadkach niż te określone w przepisach  ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego będzie skuteczne jedynie w odniesieniu do najemcy, natomiast wynajmujący nie będzie mógł w tych przypadkach wypowiedzieć umowy najmu lokalu.