poniedziałek, 12 grudnia 2016

Zwrot nakładów na przedmiot najmu i dzierżawy - zasady rozliczeń



W chwili oddania określonej rzeczy w najem lub w dzierżawę bądź w wyniku jej późniejszej eksploatacji przez najemcę lub dzierżawcę może zaistnieć potrzeba dokonania napraw niezbędnych do utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym lub prac adaptacyjnych mających na celu zmianę właściwości rzeczy i jej przystosowanie do określonego w umowie najmu/dzierżawy przeznaczenia. Jeżeli wspomniane wyżej naprawy lub prace adaptacyjne są dokonywane przez najemcę/dzierżawcę, to wówczas pojawia się uzasadnione pytanie, czy najemca/dzierżawca może żądać od wynajmującego/wydzierżawiającego zwrotu poniesionych przez siebie kosztów z tego tytułu.

Udzielenie prawidłowej odpowiedzi na postawione powyżej pytanie wymaga uprzedniego ustalenia charakteru wykonanych napraw lub prac adaptacyjnych, a więc ustalenia, czy wspomniane naprawy lub prace adaptacyjne stanowiły nakłady konieczne lub nakłady użyteczne na przedmiot najmu/dzierżawy. Nakładami koniecznymi na przedmiot najmu/dzierżawy są wszelkie naprawy niezbędne do utrzymania przedmiotu najmu/dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Natomiast do nakładów użytecznych zalicza się wszelkie "ulepszenia" przedmiotu najmu/dzierżawy, które jednocześnie prowadzą do wzrostu jego wartości rynkowej. 

Roszczenie najemcy o zwrot nakładów koniecznych na przedmiot najmu

Zgodnie z treścią przepisu art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego, wynajmujący zobowiązany jest  do wykonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku (tzw. nakłady konieczne). Wynajmujący nie ma jednak obowiązku dokonywania tzw. drobnych napraw wynajętej rzeczy, które powinny być wykonywane przez najemcę. Jeżeli przedmiot najmu wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, to najemca powinien wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania tych napraw. Po bezskutecznym upływie wspomnianego powyżej terminu najemca może dokonać koniecznych napraw we własnym zakresie, a następnie dochodzić od wynajmującego zwrotu kosztów tych napraw. Należy podkreślić, że dla możności skutecznego dochodzenia przez najemcę zwrotu kosztów napraw niezwykle istotne jest uprzednie wyznaczenie wynajmującemu odpowiedniego terminu na wykonanie tych napraw. Jeżeli najemca dokona napraw obciążających wynajmującego bez uprzedniego wyznaczenia terminu wynajmującemu, to wówczas dochodzenie przez najemcę zwrotu kosztów napraw będzie utrudnione, gdyż w takiej sytuacji podstawę prawną roszczenia najemcy o zwrot nakładów nie będą mogły stanowić przepisy o najmie, lecz przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. 

W przypadku zbycia przez wynajmującego rzeczy wynajętej w czasie trwania stosunku najmu obowiązek zaspokojenia roszczenia najemcy o zwrot już poczynionych przez niego nakładów koniecznych na przedmiot najmu nie przechodzi na nabywcę rzeczy wynajętej, lecz w dalszym ciągu spoczywa na zbywcy. Roszczenie najemcy o zwrot nakładów koniecznych na przedmiot najmu powstaje już z chwilą ich dokonania przez najemcę, ale ulega przedawnieniu dopiero z upływem roku od dnia zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu. 

Roszczenie dzierżawcy o zwrot nakładów koniecznych na przedmiot dzierżawy


Zgodnie z treścią przepisu art. 697 Kodeksu cywilnego, dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Odmiennie zatem niż w ramach stosunku prawnego najmu, gdzie obowiązek dokonywania napraw przedmiotu najmu zasadniczo spoczywa na wynajmującym, w przypadku umowy dzierżawy to przede wszystkim dzierżawca, a nie wydzierżawiający, jest zobowiązany do dokonywania napraw przedmiotu dzierżawy. W związku z powyższym, dzierżawcy nie przysługuje, co do zasady, roszczenie wobec wydzierżawiającego o zwrot kosztów napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Wyjątek stanowią tutaj poniesione przez dzierżawcę koszty napraw mających na celu uzupełnienie nadzwyczajnych ubytków w przedmiocie dzierżawy, jeżeli są one następstwem okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności. Jeżeli w przedmiocie dzierżawy wystąpią nadzwyczajne ubytki, to dzierżawca powinien wyznaczyć wydzierżawiającemu odpowiedni termin na wykonanie niezbędnych napraw. Po bezskutecznym upływie wspomnianego powyżej terminu dzierżawca może dokonać uzupełnienia nadzwyczajnych ubytków w przedmiocie dzierżawy we własnym zakresie, a następnie dochodzić od wydzierżawiającego zwrotu poniesionych przez siebie kosztów z tego tytułu. 

Roszczenie najemcy o zwrot nakładów użytecznych na przedmiot najmu

Tak jak zostało to już wcześniej wspomniane, nakładami użytecznymi na przedmiot najmu są wszelkie nakłady dokonane przez najemcę, które zwiększają wartość rzeczy wynajętej. Potrzeba dokonania przez najemcę nakładów kwalifikowanych jako nakłady użyteczne zachodzi zwykle przy najmie lokali użytkowych w związku koniecznością przystosowania lokalu do określonego rodzaju działalności gospodarczej, która ma być w tym lokalu prowadzona przez danego najemcę. Zasady rozliczenia nakładów użytecznych na przedmiot najmu pomiędzy najemcą a wynajmującym mogą zostać określone wprost w treści umowy najmu. Jeżeli umowa najmu nie reguluje tej kwestii, to wówczas znajdzie zastosowanie przepis art. 676 Kodeksu cywilnego, zgodnie z treścią którego, wynajmujący może według swojego wyboru albo zatrzymać poczynione przez najemcę ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zatem w braku odmiennej umowy, to do wynajmującego należy ostateczna decyzja co do sposobu rozliczenia dokonanych przez najemcę nakładów użytecznych na przedmiot najmu. W określonych jednak okolicznościach, najemca może podjąć próbę zakwestionowania żądania przez wynajmującego przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego. Tego rodzaju żądanie wynajmującego może zostać uznane przez Sąd za sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa oraz z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdyby przywrócenie przedmiotu najmu do stanu poprzedniego było nieuzasadnione ekonomicznie oraz nieracjonalne z punktu widzenia zasad prawidłowej gospodarki.

Odmienne niż w przypadku żądania przez najemcę zwrotu nakładów koniecznych na przedmiot najmu, roszczenie najemcy o zwrot nakładów użytecznych powstaje dopiero z chwilą zwrotu wynajmującemu przedmiotu najmu po wygaśnięciu umowy najmu. Dopóki zatem najemca nie zwróci wynajmującemu przedmiotu najmu, dopóty nie przysługuje mu roszczenie o zwrot nakładów użytecznych. W przypadku zbycia rzeczy wynajętej w czasie trwania stosunku prawnego najmu adresatem roszczenia najemcy o zwrot nakładów użytecznych na przedmiot najmu jest zawsze ten podmiot, który jest wynajmującym w chwili zakończenia stosunku najmu, bez względu na faktyczny moment dokonania tych nakładów przez najemcę.

Należy zauważyć, że zgodnie z treścią przepisu art. 676 Kodeksu cywilnego, wynajmujący może zatrzymać poczynione przez najemcę ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu. Najemca nie może zatem z tytułu roszczenia o zwrot nakładów użytecznych na przedmiot najmu dochodzić kwoty odpowiadającej sumie poczynionych przez niego wydatków na ulepszenia przedmiotu najmu. Przedmiotem roszczenia najemcy o zwrot nakładów użytecznych na przedmiot najmu jest zawsze kwota odpowiadająca wzrostowi wartości rzeczy wynajętej wskutek dokonanych przez najemcę ulepszeń, przy czym wzrost wartości rzeczy wynajętej powinien być oceniany z chwili jej zwrotu wynajmującemu. W związku z powyższym, najemca występując na drogę sądową przeciwko wynajmującemu z roszczeniem o zwrot nakładów użytecznych na przedmiot najmu powinien w treści pozwu sformułować wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia o ile zwiększyła się wartość przedmiotu najmu w wyniku wykonanych przez najemcę ulepszeń w chwili zwrotu wynajmującemu przedmiotu najmu. Zaniechanie umieszczenia w treści pozwu wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego może skutkować stwierdzeniem przez Sąd nieudowodnienia przez najemcę wysokości dochodzonego roszczenia, a w konsekwencji oddaleniem pozwu (Zobacz: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 2 września 2015 r. w sprawie o sygn. I ACa 641/15).

Roszczenie dzierżawcy o zwrot nakładów użytecznych na przedmiot dzierżawy

Z treści przepisu art. 694 Kodeksu cywilnego wynika, że do roszczenia dzierżawcy o zwrot nakładów użytecznych na przedmiot dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. Tym samym, zasady rozliczenia dokonanych przez dzierżawcę nakładów użytecznych na przedmiot dzierżawy w zasadniczej mierze kształtują się analogicznie do zasad rozliczania dokonanych przez najemcę nakładów użytecznych na przedmiot najmu. W związku z powyższym wydzierżawiający może, co do zasady, dokonać wyboru, czy zatrzymać poczynione przez dzierżawcę ulepszenia przedmiotu dzierżawy za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, czy też żądać od dzierżawcy usunięcia ulepszeń oraz przywrócenia przedmiotu dzierżawy do stanu poprzedniego. Prawo wydzierżawiającego do żądania przywrócenia przedmiotu dzierżawy do stanu poprzedniego podlega jednak ograniczeniom w szerszym zakresie niż ma to miejsce w odniesieniu do nakładów użytecznych poczynionych przez najemcę na przedmiot najmu. Mianowicie, przyjmuje się, że prawo wydzierżawiającego do żądania przywrócenia przedmiotu dzierżawy do stanu poprzedniego nie przysługuje wydzierżawiającemu w każdym przypadku, w którym tego rodzaju restytucja naruszałaby substancję przedmiotu dzierżawy i zmieniałaby jego przeznaczenie nabyte w wyniku poczynionych nakładów.

Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza