niedziela, 2 października 2016

Prawo budowlane - kiedy remont lub przebudowa domu jednorodzinnego wymaga uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia robót budowlanych?


Wykonanie w naszym domu określonych robót budowlanych może w myśl odpowiednich przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane wiązać się z koniecznością uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zamiaru wykonania takich robót właściwemu organowi administracji. Wykonanie robót budowlanych bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia jest równoznaczne z samowolą budowlaną, a co za tym idzie, rodzi obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej, której wysokość może okazać się dla nas niemiłym zaskoczeniem. Aby ustrzec się tego rodzaju negatywnych konsekwencji, warto zawczasu, jeszcze przed przystąpieniem do wykonania robót budowlanych, przestudiować przepisy prawa budowlanego albo zasięgnąć opinii adwokata.

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, remont określonego domu jednorodzinnego wymaga uprzedniego zgłoszenia właściwemu organowi tylko w sytuacji, gdy budowa tego domu w świetle wspomnianych przepisów wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Budowa domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej zawsze wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, a tym samym remont tego domu w każdym przypadku wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. Zgodnie natomiast z treścią przepisu art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy Prawo budowlane, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Wnioskując a contrario, należy zatem uznać, że pozwolenia na budowę wymaga budowa wolno stojącego domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania obejmuje także sąsiednie działki, a więc wykracza poza teren, na którym ten dom ma zostać posadowiony. Tym samym, remont wolno stojącego domu jednorodzinnego będzie wymagał zgłoszenia właściwemu organowi, jeżeli w obszarze oddziaływania tego domu jako obiektu budowlanego będzie znajdowała się przynajmniej jedna z sąsiednich działek. Z kolei przebudowa domu jednorodzinnego zawsze wymaga co najmniej zgłoszenia właściwemu organowi. Stosownie natomiast do treści przepisu art. 29 ust. 2 pkt 1b ustawy Prawo budowlane, jeżeli przebudowa domu jednorodzinnego prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tego domu jako obiektu budowlanego, to wówczas wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Mając na uwadze powyższe, dla możności ustalenia, czy wykonanie określonych robót budowlanych w danym budynku mieszkalnym jednorodzinnym będzie wiązało się z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia planowanych robót właściwemu organowi administracji, niezbędne jest najpierw prawidłowe zdefiniowanie takich terminów jak "remont", "przebudowa" czy "obszar oddziaływania obiektu budowlanego". 

Przebudowa, remont czy bieżąca konserwacja?


Na gruncie przepisów prawa budowlanego możemy wyróżnić 4 następujące kategorie robót budowlanych:

  1. budowa obiektu budowlanego, która obejmuje także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego;
  2. przebudowa obiektu budowlanego;
  3. remont obiektu budowlanego;
  4. rozbiórka obiektu budowlanego.

Remont obiektu budowlanego polega na wykonaniu w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego. Od remontu należy odróżnić tzw. bieżącą konserwację obiektu budowlanego, która nie stanowi robót budowlanych w rozumieniu przepisów prawa budowlanego ( a tym samym nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia) i obejmuje jedynie roboty mające na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem.

Przebudowa obiektu budowlanego polega na wykonywaniu robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Natomiast wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana wymienionych powyżej charakterystycznych parametrów użytkowych i technicznych istniejącego obiektu budowlanego należy zakwalifikować jako rozbudowę lub nadbudowę obiektu budowlanego.

Obszar oddziaływania obiektu budowlanego


Zgodnie z treścią przepisu art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane, pod pojęciem obszaru oddziaływania obiektu budowlanego należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu. Innymi słowy, obszarem oddziaływania obiektu budowlanego jest teren, na którym w związku z posadowieniem danego obiektu budowlanego obowiązują ograniczenia w jego zagospodarowaniu lub użytkowaniu. Niekiedy przepisy prawa budowlanego przewidują wprost, że w obszarze oddziaływania danego obiektu budowlanego znajduje się ściśle określony teren. Przykładowo, zgodnie z treścią § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 4 metry - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, lub 3 metry - w przypadku, budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Dopuszcza się jednak sytuowanie na danej działce budowlanej budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości 1,5 m od tej granicy lub bezpośrednio przy niej, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosownie do treści § 12 ust. 4 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r., usytuowanie budynku  na danej działce budowlanej w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy tej granicy, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane. 


Przykłady poszczególnych robót budowlanych, których wykonanie w domu jednorodzinnym wymaga pozwolenia na budowę lub zgłoszenia


Wymianę stolarki okiennej lub drzwiowej w domu jednorodzinnym dokonywaną bez ingerencji w bryłę budynku należy zakwalifikować jako remont w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (Zobacz: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 17 grudnia 2009 r. w sprawie o sygn. II SA/Lu 582/09). Jeżeli wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej dokonywana jest w wolno stojącym domu jednorodzinnym, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których ten dom został zaprojektowany, to wówczas nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia właściwemu organowi. Natomiast wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej w domu jednorodzinnym w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji.

Remontem jest także wykonanie robót budowlanych polegających na wymianie pokrycia dachowego domu jednorodzinnego, o ile nie prowadzi do zmiany konstrukcji i kształtu dachu (Zobacz: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 11 marca 2015 r. w sprawie o sygn. II SA/Lu 467/14).

Utworzenie dodatkowych otworów okiennych lub drzwiowych w mieszkalnym budynku jednorodzinnym należy zakwalifikować jako przebudowę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Przebudowa domu jednorodzinnego wymaga zgłoszenia, a jeżeli prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania domu jako obiektu budowlanego, to wiąże się z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę.

Jako przebudowę domu jednorodzinnego w rozumieniu przepisów prawa budowlanego należy zakwalifikować także wykonanie zadaszenia istniejącego już tarasu bezpośrednio przylegającego do domu jednorodzinnego. Natomiast dobudowanie tarasu do domu jednorodzinnego stanowi jego rozbudowę. Rozbudowa domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej zawsze wymaga pozwolenia na budowę. Z kolei rozbudowa wolno stojącego domu jednorodzinnego będzie wymagała jedynie zgłoszenia, pod warunkiem, że obszar oddziaływania rozbudowanego domu jako obiektu budowlanego będzie mieścił się w całości na działce lub działkach, na których ten dom został zaprojektowany. Jeżeli obszar oddziaływania wolno stojącego domu jednorodzinnego będzie wykraczał poza działkę lub działki, na których ten dom został zaprojektowany, a więc np. w sytuacji, gdy dom jest usytuowany w odległości mniejszej niż 3 metry od granicy z sąsiednią działką budowlaną, to wówczas rozbudowa tego domu, w tym dobudowanie tarasu, będzie wymagała uzyskania pozwolenia na budowę.




Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza