poniedziałek, 11 lipca 2016

Zasady wypowiadania umów najmu lokalu - w jakich okolicznościach wypowiedzenie umowy najmu lokalu będzie bezskuteczne?


Wbrew powszechnie panującemu przekonaniu, dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu lokalu, w tym także zawartej na czas nieoznaczony, nie zawsze jest całkowicie poddana swobodzie kontraktowej stron danej umowy najmu, lecz podlega ograniczeniom wynikającym z bezwzględnie wiążących norm prawnych. Tym samym, nawet zgodnie dokonane przez strony zastrzeżenie w treści umowy najmu lokalu dopuszczalności jej wypowiedzenia w związku z zaistnieniem określonych okoliczności, może okazać się bezskuteczne. Podobnym ograniczeniom podlega swoboda stron umowy najmu lokalu w zakresie określenia długości okresów wypowiedzenia takiej umowy.

Generalna dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu lokalu, jak też zakres okoliczności uzasadniających wypowiedzenie, zależą w głównej mierze od tego, czy dana umowa została zawarta na czas oznaczony, czy też na czas nieoznaczony oraz od tego, czy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, czy też lokal użytkowy.

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony


Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie oraz przepisom o najmie lokalu. Wśród tych przepisów zasadnicze znaczenie ma art. 688 Kodeksu cywilnego, który przyznaje zarówno wynajmującemu, jak i najemcy uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu lokalu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, który to okres rozpoczyna swój bieg wraz z końcem danego miesiąca kalendarzowego. Przepis art. 688 Kodeksu cywilnego nie wskazuje zarazem konkretnych okoliczności uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu, co oznacza, że przepis ten umożliwia wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony w każdym przypadku, bez konieczności wskazywania przyczyny wypowiedzenia w treści składanego oświadczenia woli. Jednocześnie należy stwierdzić, że dopuszczalność wypowiedzenia na podstawie art. 688 Kodeksu cywilnego umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony nie może zostać ograniczona wolą stron wyrażoną w treści danej umowy najmu jedynie do przypadków wystąpienia określonych okoliczności uzasadniających wypowiedzenie. Natomiast wydaje się, że na zasadzie swobody kontraktowej stron możliwe jest czasowe ograniczenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony (Zobacz: Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie o sygn. I Ca 432/13).

W orzecznictwie sądowym dominuje pogląd, że 3-miesięczny okres wypowiedzenia, o którym mowa w art. 688 Kodeksu cywilnego, nie może zostać skrócony w treści danej umowy najmu lokalu, lecz możliwe jest jedynie jego umowne wydłużenie. Jako uzasadnienie dla przytoczonego powyżej poglądu wskazuje się okoliczność, że przepis art. 688 Kodeksu cywilnego jest ustanowiony w interesie najemcy i tym samym gwarantuje najemcy minimalny okres czasu niezbędny do znalezienia innego lokalu.

Niezależnie od możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony z zachowaniem terminu wypowiedzenia, wynajmujący lub najemca mogą także w ściśle określonych w przepisach Kodeksu cywilnego okolicznościach wypowiedzieć umowę najmu lokalu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a więc ze skutkiem natychmiastowym. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony bez zachowania terminu wypowiedzenia przysługuje najemcy w przypadku, gdy najęty lokal zawiera wady fizyczne, które zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych. Z kolei wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas nieoznaczony bez zachowania terminu wypowiedzenia w następujących przypadkach:

  • jeżeli najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje z niego korzystać w taki sposób albo gdy najemca zaniedbuje lokal do tego stopnia, że zostaje on narażony na uszkodzenie;
  • jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym;
  • jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności i pomimo wyznaczenia mu przez wynajmującego dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, zaległość ta nie zostaje uregulowana.

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony


Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony, podobnie jak wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony, podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie oraz przepisom o najmie lokalu. W przeciwieństwie jednak do umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, która może zostać wypowiedziana przez którąkolwiek z jej stron bez wskazania konkretnej przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie, umowa najmu lokalu użytkowego  na czas oznaczony może zostać wypowiedziana tylko w przypadkach określonych przez strony w umowie. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r.  w sprawie o sygn. III CZP 92/06 stwierdził, że dla możności wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony umowa ta nie musi zawierać szczegółowego opisu przypadków uzasadniających jej wypowiedzenie, lecz wystarczające jest zastrzeżenie w treści umowy dopuszczalności jej wypowiedzenia z tzw. "ważnych przyczyn" (Zobacz: Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. w sprawie o sygn. III CZP 92/06).

Bezskuteczne będzie natomiast wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony na podstawie zamieszczonej w  treści tej umowy generalnej klauzuli dopuszczającej wprawdzie możliwość wypowiedzenia, ale nie określającej jakichkolwiek przyczyn uzasadniających wypowiedzenie (Zobacz: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r. w sprawie o sygn. IACa 669/14)

Strony umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony mogą w treści tej umowy określić długość okresu wypowiedzenia w sposób całkowicie dowolny, w tym zastrzec termin wypowiedzenia krótszy niż 3 miesiące, gdyż przepis art. 688 Kodeksu cywilnego nie znajduje zastosowania do umów najmu lokali użytkowych zawartych na czas oznaczony. W przypadku nie określenia przez strony długości okresu wypowiedzenia w treści umowy najmu, zastosowanie będą miały terminy wypowiedzenia przewidziane w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego.

Niezależnie od możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony w przypadkach określonych w umowie, umowa ta może zostać wypowiedziana także bez zachowania terminu wypowiedzenia w tym samych okolicznościach, w których dopuszczalne jest wypowiedzenie bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony.

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony 



Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony podlega nie tylko przepisom Kodeksu cywilnego o najmie oraz przepisom o najmie lokalu, lecz także przepisom ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zasady  wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego zawartych na czas nieoznaczony podlegają zróżnicowaniu w zależności od tego, czy wypowiedzenia dokonuje najemca, czy też wynajmujący.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas nieoznaczony w tych samych przypadkach, w których dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieoznaczony. Najemca może zatem na podstawie art. 688 Kodeksu cywilnego wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas nieoznaczony w każdym przypadku, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, bez konieczności wskazywania konkretnej przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie. Ponadto, najemca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku, gdy najęty lokal zawiera wady fizyczne, które zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników.

Przepis art. 688 Kodeksu cywilnego, przewidujący dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu lokalu w każdym przypadku, bez wskazywania konkretnej przyczyny wypowiedzenia, nie znajduje zastosowania do wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony. Wynajmujący nie może także wypowiedzieć umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego regulujących wypowiedzenie umowy najmu lokalu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wynajmujący uprawniony jest bowiem do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony tylko i wyłącznie z przyczyn określonych w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z zachowaniem określonych w tych przepisach terminów wypowiedzenia. Przyczynami uzasadniającymi wypowiedzenie przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony są w szczególności:


  • używanie lokalu przez jego najemcę nadal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
  • zaniedbywanie przez najemcę obowiązków względem lokalu, prowadzące do powstania szkód, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
  • niszczenie przez najemcę lokalu urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
  • wykraczanie przez najemcę lokalu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
  • pozostawanie przez najemcę lokalu w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
  • wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
  • używanie przez najemcę lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi miesiąc;
  • niezamieszkiwanie przez najemcę w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, pod warunkiem, że czynsz najmu lokalu jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku - termin wypowiedzenia w takim przypadku wynosi 6 miesięcy

Dopuszczalność i okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony


Podobnie jak w przypadku wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego zawartych na czas nieoznaczony, także zasady wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego zawartych na czas oznaczony podlegają zróżnicowaniu w zależności od tego, czy wypowiedzenia dokonuje najemca, czy też wynajmujący. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony tylko w przypadkach określonych w treści umowy najmu lokalu. Niewskazanie zatem przez strony przyczyn uzasadniających wypowiedzenie w treści umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony  skutkuje niedopuszczalnością wypowiedzenia przez najemcę tego rodzaju umowy, z wyjątkiem sytuacji, w której dopuszczalne jest wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a więc w przypadku ujawnienia w najętym lokalu wad fizycznych zagrażających zdrowiu najemcy lub jego domowników. W przypadku wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu w związku z zaistnieniem wskazanych w umowie przyczyn uzasadniających wypowiedzenie znajdą zastosowanie terminy wypowiedzenia przewidziane w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, chyba że strony umowy najmu określą w jej treści inne terminy wypowiedzenia.

Analogicznie jak przy wypowiedzeniu przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony tylko w przypadkach określonych w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego, z zachowaniem określonych w tych przepisach terminów wypowiedzenia. Zastrzeżenie zatem w treści umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron w innych przypadkach niż te określone w przepisach  ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego będzie skuteczne jedynie w odniesieniu do najemcy, natomiast wynajmujący nie będzie mógł w tych przypadkach wypowiedzieć umowy najmu lokalu. 

Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza