czwartek, 28 kwietnia 2016

Zalanie lokalu przez sąsiada - jakie roszczenia przysługują najemcy zalanego lokalu?


Problematyka odpowiedzialności za szkody wyrządzone zalaniem lokalu przez wiele lat stanowiła źródło poważnych rozbieżności w procesie stosowania prawa. Główną osią sporu była okoliczność, czy osoba zajmująca lokal, z którego nastąpił wyciek wody do lokalu sąsiedniego powinna odpowiadać za powstałe w ten sposób szkody na zasadzie winy, czy też na zasadzie ryzyka. Zaakceptowanie stanowiska, że osoba zajmująca lokal, z którego nastąpił wyciek powinna odpowiadać na zasadzie ryzyka oznaczałoby, że poszkodowany  w celu uzyskania od takiej osoby odszkodowania za zalanie lokalu nie musiałby dowodzić przed sądem winy tej osoby w spowodowaniu wycieku wody skutkującego zalaniem, co znacznie ułatwiałoby poszkodowanemu dochodzenie jego roszczeń o naprawienie szkody. Niestety dla poszkodowanych, Sąd Najwyższy podjął w dniu 18 lipca 2012 roku uchwałę, w której stwierdził, że za szkodę wyrządzoną wylaniem wody w budynku z lokalu do innego lokalu, osoba zajmująca lokal, w którym zlokalizowane było źródło wycieku nie odpowiada na zasadzie ryzyka, lecz na zasadzie winy (http://www.sn.pl/orzecznictwo/SitePages/Najnowsze_orzeczenia.aspx?ItemID=226&ListName=Zagadnienia_prawne&Rok=2012).


Zaprezentowana powyżej  uchwała Sądu Najwyższego oznacza zatem, że dla stwierdzenia odpowiedzialności za szkodę spowodowaną zalaniem lokalu niezbędne jest udowodnienie przez poszkodowanego, że osoba zajmująca lokal, w którym nastąpił wyciek wody, poprzez swoje niewłaściwe zachowanie polegające czy to na zaniechaniu dokonywania bieżących przeglądów i konserwacji odcinków poziomych instalacji wodnej w lokalu, czy na nieprawidłowym użytkowaniu urządzeń domowych takich jak pralki czy brodziki, doprowadziła tym samym do wycieku wody skutkującego zalaniem cudzego lokalu.


Stanowisko Sądu Najwyższego zaprezentowane we wspomnianej uchwale z dnia 18 lipca 2012 roku, wpływa zarazem negatywnie na sytuację najemców zalanych lokali, zwłaszcza tych najemców, którzy związani są długoterminowymi umowami najmu. W przypadku bowiem uchylania się przez sprawcę zalania lokalu od obowiązku naprawienia wynikłych stąd szkód, właściciel zalanego lokalu oddanego w najem mając na uwadze trudności dowodowe w ewentualnym procesie o zwrot kosztów usunięcia skutków spowodowanych zalaniem jego lokalu oraz będąc świadomym związania najemcy  długoterminową umową najmu, często nie jest zainteresowany dokonaniem remontu zalanego lokalu, starając się przerzucić swoje obowiązki w tym zakresie na najemcę. Jakie więc roszczenia przysługują najemcy zalanego lokalu w omawianej sytuacji ?

Roszczenie o zwrot kosztów napraw poniesionych przez najemcę lokalu w związku z jego zalaniem


Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać rzecz najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. W przypadku zalania lokalu oddanego w najem, uszkodzenia w lokalu spowodowane zalaniem są zazwyczaj na tyle znaczne, że uniemożliwiają lub co najmniej poważnie utrudniają prawidłowe korzystanie z lokalu przez jego najemcę. Jeżeli w takiej sytuacji wynajmujący uchyla się od obowiązku zlecenia na swój koszt firmie remontowej prac mających na celu usunięcie skutków zalania, to najemca może obrać jedną z następujących strategii działania:
  1. na podstawie art. 663 wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na przeprowadzenie remontu, a po bezskutecznym upływie  wyznaczonego terminu samemu dokonać niezbędnych napraw na koszt wynajmującego, po czym najemca będzie uprawniony do dochodzenia od wynajmującego zwrotu poniesionych kosztów napraw;
  2. dokonać niezbędnych napraw bez uprzedniego wyznaczania terminu na ich dokonanie przez wynajmującego, po czym najemca będzie uprawniony do dochodzenia zwrotu poniesionych wydatków od wynajmującego na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia;
  3. wystąpić do sądu z pozwem o nakazanie wynajmującemu usunięcia skutków zalania lokalu. 
Pierwsza z wymienionych powyżej strategii działania znajduje najszersze zastosowanie w praktyce. Zgodnie z art. 663  Kodeksu cywilnego, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Uprawnienie najemcy do wystąpienia przeciwko wynajmującemu z roszczeniem o zwrot poniesionych kosztów napraw uwarunkowane jest zatem uprzednim wyznaczeniem wynajmującemu odpowiedniego terminu do wykonania napraw oraz wykazaniem przez najemcę, że wykonane przez niego naprawy należały do obowiązków wynajmującego.

O tym, jakie rodzaje  napraw przedmiotu najmu  obciążają wynajmującego, a jakie najemcę, decydują właściwe przepisy kodeksu cywilnego oraz postanowienia danej umowy najmu, jak również w odniesieniu do lokali mieszkalnych przepisy ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zasadnicze znaczenie w tym względzie ma już wcześniej przywołany art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że wynajmujący zobowiązany jest do utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu.  Zgodnie zaś z art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego, najemcę obciążają tylko drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem przedmiotu najmu. Wszelkie zatem naprawy, które są niezbędne do przywrócenia przedmiotowi najmu stanu jego przydatności do umówionego użytku lub nie są związane tylko ze zwykłym używaniem przedmiotu najmu  należy zakwalifikować jako naprawy obciążające wynajmującego, pod warunkiem,  że zobowiązanie wynajmującego do utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku nie zostało wyłączone zgodną wolą stron danej umowy najmu w treści samej umowy. Przepisy art. 662 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego spełniają istotną funkcję zabezpieczającą interesy najemców lokali przy ustalaniu zakresu napraw mających na celu usunięcie skutków zalania lokalu, do których wykonania zobowiązany jest wynajmujący lokal. Zgodnie z treścią art. 681 Kodeksu cywilnego oraz art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, malowanie oraz dokonywanie napraw uszkodzeń tynków ścian i sufitów, a więc zazwyczaj typowych napraw dokonywanych w związku z zalaniem lokalu, nie obciąża wynajmującego lokal, lecz  najemcę tego lokalu. Zestawiając jednak treść tych przepisów z treścią art. 662 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego można wyinterpretować normę prawną, że malowanie i dokonywanie napraw uszkodzeń tynków ścian i sufitów tylko wtedy obciąża najemcę lokalu, gdy wspomniane czynności nie wiążą się koniecznością przywrócenia lokalu do umówionego użytku oraz gdy są one wykonywane w celu usunięcia uszkodzeń zaistniałych w lokalu w wyniku jego bieżącej eksploatacji, a nie uszkodzeń spowodowanych zdarzeniami nadzwyczajnymi. Uszkodzenia zaistniałe w lokalu w wyniku jego zalania są zwykle na tyle znaczne, że uniemożliwiają prawidłowe użytkowanie lokalu. Jednocześnie zalanie lokalu należy zakwalifikować jako zdarzenie nadzwyczajne, które nie występuje w normalnym toku eksploatacji danego lokalu.  Można zatem sformułować tezę, że niemal w każdym przypadku zalania lokalu malowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów w związku z tym zalaniem będzie obciążać wynajmującego.

Zgodnie z tym co zostało już wcześniej powiedziane, warunkiem wystąpienia przez najemcę na podstawie art. 663 Kodeksu cywilnego z roszczeniem o zwrot poniesionych kosztów napraw jest uprzednie wyznaczenie wynajmującemu odpowiedniego terminu do wykonania napraw. W sytuacji, gdy dany najemca dokonał napraw bez wyznaczenia wynajmującemu wspomnianego terminu, podstawę prawną  dochodzonych przez niego roszczeń o zwrot poniesionych kosztów napraw mogą stanowić tylko i wyłącznie przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Skuteczne dochodzenie wówczas roszczeń przez najemcę może okazać się jednak znacznie trudniejsze, gdyż poza koniecznością wykazania, że dokonane przez najemcę naprawy obciążały wynajmującego, niezbędne jest też udowodnienie, że najemca wykonując naprawy działał zgodnie z wolą wynajmującego.

W sytuacji, gdy najemca nie dysponuje środkami finansowymi na tymczasowe pokrycie kosztów napraw niezbędnych do usunięcia skutków zalania najmowanego lokalu, jedynym dostępnym sposobem na wyegzekwowanie zobowiązania wynajmującego do wykonania napraw w lokalu będzie wniesienie przez najemcę powództwa do sądu o nakazanie wynajmującemu wykonania przedmiotowego zobowiązania. Po  uprawomocnieniu się  wyroku uwzględniającego powództwo najemcy i nadaniu temu wyrokowi klauzuli wykonalności, najemca będzie uprawniony do wszczęcia egzekucji oraz złożenia na podstawie art. 1049 Kodeksu postępowania cywilnego wniosku do sądu o przyznanie mu od wynajmującego sumy pieniężnej potrzebnej do sfinansowania niezbędnych napraw w lokalu.

Roszczenie najemcy lokalu użytkowego o naprawienie szkody


W przypadku zalania lokalu użytkowego oddanego w najem, najemca tegoż lokalu może zostać zmuszony do zaprzestania prowadzenia w nim swojej działalności gospodarczej aż do momentu usunięcia skutków zalania. W związku z tym najemca może ponieść realną szkodę w postaci albo  utraty spodziewanych dochodów z prowadzonej działalności albo w postaci poniesionych kosztów najmu lokalu zastępczego. Dla możności dochodzenia przez najemcę naprawienia szkody w podanym powyżej zakresie niezbędne jest wykazanie przez niego zaistnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy zalaniem lokalu, a niemożnością prowadzenia działalności w zalanym lokalu. Innymi słowy, najemca musi wykazać, że dopóki uszkodzenia lokalu spowodowane jego zalaniem nie zostaną naprawione, dopóty uniemożliwiają one najemcy prowadzenie w zalanym lokalu działalności gospodarczej. W przypadku dochodzenia przez najemcę naprawienia szkody w postaci utraconych dochodów, najemca  musi ponadto dowieść, że z dużym stopniem prawdopodobieństwa  uzyskałby te dochody, gdyby tylko nie był zmuszony  zawiesić prowadzenia działalności w zalanym lokalu.


Istotną kwestią jest również ustalenie podmiotu zobowiązanego do naprawienia szkody - czy powinien być nim wynajmujący, czy też sąsiad winny zalania cudzego lokalu ? Wydaje się, że w pierwszej kolejności najemca powinien skierować swoje roszczenia do sprawcy zalania lokalu. Jednak sprawca zalania lokalu poniósłby odpowiedzialność deliktową za wyrządzoną najemcy szkodę tylko wtedy,  gdyby najemca udowodnił mu winę w spowodowaniu zalania lokalu. Z kolei wynajmujący mógłby zostać pociągnięty przez najemcę do odpowiedzialności na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. Wynajmujący  jako zobowiązany do utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu, odpowiadałby wobec najemcy, gdyby można było mu przypisać zawinienie w niewykonaniu przedmiotowego zobowiązania. W przypadku zalania wynajmowanego lokalu przez sąsiada, o zawinieniu wynajmującego w niewykonaniu zobowiązania do utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku możemy dopiero jednak mówić od chwili bezskutecznego upływu terminu potrzebnego do wykonania przez wynajmującego napraw mających na celu usunięcie skutków zalania. Tym samym, najemca występując przeciwko wynajmującemu z roszczeniem o naprawienie szkody, mógłby dochodzić od wynajmującego kwoty odpowiadającej równowartości utraconych przez siebie dochodów lub poniesionych kosztów najmu lokalu zastępczego jedynie za okres następujący po bezskutecznym upływie terminu potrzebnego wynajmującemu do usunięcia skutków zalania lokalu.





 



 
 

 

 











Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza