czwartek, 19 maja 2016

Umowa deweloperska - na co powinniśmy zwrócić uwagę zawierając umowę z deweloperem?

 

Umowa deweloperska jako umowa nazwana funkcjonuje w obrocie prawnym od dnia 29.04.2012 r., to jest od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 16.09.2011 r. - o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zasadniczą intencją przyświecającą  decyzji ustawodawcy o rozpoczęciu prac nad wspomnianą wyżej ustawą była potrzeba zapewnienia klientom firm deweloperskich odpowiednich środków ochrony ich praw i interesów, które przed wejściem w życie przedmiotowej ustawy, wobec braku usystematyzowanej regulacji normatywnej przedsięwzięcia deweloperskiego nie były chronione w  stopniu należytym. Ustawa z dnia 16.09.2011 r. wprowadziła sporo pozytywnych zmian w tym zakresie, nakładając na deweloperów liczne obowiązki informacyjne w stosunku do swoich potencjalnych klientów, których niedopełnienie zostało usankcjonowane karnie. Jednocześnie, przedmiotowa ustawa wprowadziła szereg instrumentów prawnych służących ochronie interesów klientów deweloperów, takich jak obowiązek otwierania przez deweloperów mieszkaniowych rachunków powierniczych, szersze możliwości dla klientów deweloperów skorzystania z  ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej czy też obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego zastrzeżonej pod rygorem nieważności. Należy mieć jednak na uwadze okoliczność, że zakres czasowy, przedmiotowy i podmiotowy zastosowania przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma charakter ograniczony. Już same definicje takich pojęć jak "umowa deweloperska" czy "nabywca"  zawarte w przepisach ustawy z dnia 16.09.2011 r. wyraźnie wskazują, że ich znaczenie w istotny sposób różni się od tego, które bywa przypisywane tym pojęciom w języku potocznym. Równocześnie, przedmiotowa ustawa zawiera przepisy przejściowe, które w określonych okolicznościach zwalniają deweloperów z obowiązku stosowania niektórych spośród przewidzianych w ustawie środków ochrony praw i interesów klienta dewelopera. Warto zatem przed przystąpieniem do omówienia zasadniczych kwestii, na które należy zwrócić uwagę zawierając umowę deweloperską, poświęcić klika słów uwagi zakresowi zastosowania ustawy z dnia 16.09.2011 r.

Zakres zastosowania przepisów ustawy z dnia 16.09.2011 r. - o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

 

Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 16.09.2011 r. ustawa ta reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Zgodnie zaś z treścią art.3 pkt 5) ustawy z dnia 16.09.2011 r. pod pojęciem umowy deweloperskiej należy rozumieć umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika zatem, że przedmiotem świadczenia dewelopera wynikającego z umowy deweloperskiej jest:
  • zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo
  • zobowiązanie do przeniesienia na nabywcę  własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Ponadto, mając na uwadze definicję przedsięwzięcia deweloperskiego zawartą w art. 3 pkt 6) ustawy z dnia 16.09.2011 r. należy uznać, że przedmiotem świadczenia dewelopera z umowy deweloperskiej w każdym przypadku będzie także zobowiązanie do wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zakresem zastosowania przepisów ustawy z dnia 16.09.2011 r. nie będą zatem objęte umowy zobowiązujące do wybudowania, ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu o innym przeznaczeniu niż lokal mieszkalny, jak też umowy odnoszące się do lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, w stosunku do których proces budowlany został już uprzednio zakończony. O zakończeniu procesu budowlanego możemy mówić z chwilą uzyskania przez dewelopera ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku wielolokalowego lub z chwilą bezskutecznego upływu terminu na zgłoszenie przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu wobec złożonego przez dewelopera zawiadomienia o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania domu jednorodzinnego.

Jeżeli chodzi o wyznaczenie zakresu podmiotowego zastosowania przepisów ustawy z dnia 16.09.2011 r. istotne znaczenie ma zawarta w ustawie definicja nabywcy jako strony umowy deweloperskiej. Zgodnie z treścią art. 3 pkt 4) wspomnianej ustawy, za nabywcę uważa się osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa  w art. 1 ustawy, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Z zacytowanej powyżej definicji nabywcy jako podmiotu będącego stroną umowy deweloperskiej wynika, że nie będzie umową deweloperską umowa zawarta przez dewelopera z osobą prawną (np. ze spółką z o.o.) lub z jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej (np. ze spółką jawną). Stroną umowy deweloperskiej, na rzecz której deweloper zobowiązuje się do zrealizowania określonego przedsięwzięcia deweloperskiego może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna. Nie ma przy tym żadnego znaczenia dla kwalifikacji danej umowy jako umowy deweloperskiej okoliczność, czy dana osoba fizyczna zawiera umowę deweloperską jako konsument, czy też w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. 

Tak jak zostało to już wcześniej zasygnalizowane, zakres czasowy zastosowania niektórych przepisów ustawy z dnia 16.09.2011 r. ma charakter ograniczony. W tym kontekście największe znaczenie ma art. 37 przedmiotowej ustawy, który zwalnia dewelopera z obowiązku założenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który to rachunek byłyby wpłacane przez nabywców środki pieniężne na poczet świadczenia należnego deweloperowi z umowy deweloperskiej. Wspomniane zwolnienie dewelopera z obowiązku założenia mieszkaniowego rachunku powierniczego będzie aktualne w stosunku do tych przedsięwzięć deweloperskich,  w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem 29 kwietnia 2012 roku, czyli przed dniem wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pod pojęciem  rozpoczęcia sprzedaży przez dewelopera należy rozumieć podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Dysponując już wiedzą na temat zakresu zastosowania przepisów ustawy z dnia 16.09.2011 r. możemy przejść do omówienia tych kwestii, które każdorazowo powinny stać się przedmiotem Naszej wzmożonej uwagi przy zawieraniu umowy z deweloperem.

Tytuł prawny do nieruchomości gruntowej, na której realizowane będzie przedsięwzięcie deweloperskie
 

Pierwszą kwestią, na którą powinniśmy zwrócić uwagę  rozpatrując ofertę dewelopera jest okoliczność, czy deweloper dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości gruntowej, na której ma być realizowane dane przedsięwzięcie deweloperskie. Z przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie wynika bowiem, aby deweloper już w chwili rozpoczęcia procesu zawierania umów deweloperskich w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego musiał dysponować tytułem prawnym do gruntu. Informację o tytule prawnym dewelopera do nieruchomości gruntowej znajdziemy w prowadzonej dla tej nieruchomości księdze wieczystej oraz w treści projektu umowy deweloperskiej. Deweloper powinien dysponować prawem własności lub prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym realizowane będzie przedsięwzięcie deweloperskie. Jeżeli w chwili zawierania umowy deweloperskiej deweloper nie posiada żadnego z wymienionych powyżej tytułów prawnych do gruntu, to przed zawarciem przedmiotowej umowy powinien Nam przedstawić dokumenty, z których będzie wynikało, że jeszcze przed przystąpieniem do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper uzyska stosowny tytuł prawny do gruntu. Takim dokumentem może być przykładowo umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości gruntowej zawarta w formie aktu notarialnego przez dewelopera z jej aktualnym właścicielem oraz  prowadzona dla tej nieruchomości księga wieczysta, w której wpisano wynikające z umowy przedwstępnej roszczenie dewelopera o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednocześnie, w samej treści umowy deweloperskiej powinno zostać zastrzeżone na Naszą rzecz prawo odstąpienia od umowy, w przypadku nieuzyskania przez dewelopera w określonym terminie, przed przystąpieniem do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, tytułu prawnego do nieruchomości gruntowej. Najkorzystniej w omawianej sytuacji jest jednak poprzestać na zawarciu z deweloperem jedynie umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej deweloperskiej pod warunkiem zawieszającym, że deweloper w oznaczonym terminie uzyska odpowiedni tytuł prawny do nieruchomości gruntowej, na której ma być realizowane dane przedsięwzięcie deweloperskie. 

Pozwolenie na budowę

 

Przed zawarciem umowy deweloperskiej należy upewnić się, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę obiektu stanowiącego przedmiot danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz czy zawarty w treści umowy deweloperskiej opis istotnych cech tego obiektu jest zbieżny z projektem budowlanym zatwierdzonym w decyzji o pozwoleniu na budowę. Informację o posiadanym przez dewelopera pozwoleniu na budowę znajdziemy zarówno w sporządzonym przez niego prospekcie informacyjnym, jak i w treści umowy deweloperskiej. Deweloper na Nasze żądanie powinien także udostępnić Nam wspomniany wyżej projekt budowlany. W sytuacji, gdy dany deweloper na etapie zawierania umów deweloperskich nie posiada jeszcze pozwolenia na budowę, przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy należy ocenić prawdopodobieństwo uzyskania przez dewelopera wspomnianego pozwolenia w świetle regulacji z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. W tym celu powinniśmy zapoznać się z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru zamierzonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub w przypadku braku takiego planu - z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednym z warunków wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jest bowiem zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgoda na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu 
 

Bardzo często zdarza się, że jednym ze źródeł finansowania przedsięwzięć deweloperskich przez deweloperów jest kredyt uzyskany w banku. Wówczas wierzytelność banku z tytułu umowy kredytowej zostaje zwykle zabezpieczona poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości gruntowej, na której ma być realizowane przedsięwzięcie deweloperskie. Z chwilą wybudowania przez dewelopera budynku na wspomnianej nieruchomości gruntowej, budynek ten staje się częścią składową nieruchomości gruntowej, co oznacza, że ustanowiona wcześniej na gruncie hipoteka obciąża od tego momentu także budynek, w tym wyodrębnione lokale, których własność zgodnie z postanowieniami zawartych umów deweloperskich ma zostać przeniesiona na nabywców. Zgodnie bowiem z treścią art. 76 ust. 1 ustawy o  księgach wieczystych i hipotece, w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. W konsekwencji, nabywca, który w wykonaniu uprzednio zawartej umowy deweloperskiej zawiera z deweloperem umowę o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku wzniesionym na gruncie obciążonym hipoteką, nabywa ten lokal wraz z hipoteką, stając się dłużnikiem hipotecznym banku udzielającego kredytu deweloperowi. Aby zapobiec sytuacji, o której mowa powyżej, nabywca przed zawarciem umowy deweloperskiej powinien uzyskać z banku kredytującego dewelopera dokument w postaci promesy wyrażenia zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Jednocześnie, nabywca powinien w treści umowy deweloperskiej zagwarantować sobie prawo odstąpienia od tej umowy w przypadku nieprzedstawienia przez dewelopera w przyszłości, przy zawieraniu umowy przenoszącej własność lokalu, właściwej zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Tym samym, nabywca chcąc należycie zabezpieczyć swoje interesy w przedmiotowym zakresie powinien zażądać od dewelopera przedstawienia dwóch dokumentów wystawionych przez bank:
  • promesy wyrażenia zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu - przy czym omawiany dokument powinien  zostać okazany nabywcy jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej,
  • zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, który to dokument powinien zostać okazany nabywcy przy zawieraniu umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu.

Umowa mieszkaniowego rachunku powierniczego

 

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest jednym ze środków ochrony praw nabywców zagwarantowanym w ustawie z dnia 16.09.2011 r. Na mieszkaniowy rachunek powierniczy wpłacane są przez nabywców środki pieniężne na poczet świadczenia należnego deweloperowi z umowy deweloperskiej. Przedmiotowy rachunek jest otwierany przez bank na podstawie odpowiedniej dyspozycji składanej przez dewelopera. Zasadnicza funkcja mieszkaniowego rachunku powierniczego jako środka ochrony praw nabywców sprowadza się do tego, że bank jest upoważniony do wypłaty deweloperowi środków zgromadzonych na tym rachunku tylko i wyłącznie po stwierdzeniu spełnienia określonych warunków, sprecyzowanych w umowie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wspomniane warunki wypłaty środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym będą się od siebie różniły w zależności od tego, czy w danym przypadku będziemy mieli do czynienia z otwartym rachunkiem powierniczym, czy też z zamkniętym rachunkiem powierniczym. Jeżeli chodzi o otwarty rachunek powierniczy, to bank będzie sukcesywnie wypłacał deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku wraz ze stwierdzeniem ukończenia poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego zgodnie z jego harmonogramem. W przypadku natomiast zamkniętego rachunku powierniczego, bank wypłaci deweloperowi całość środków zgromadzonych na tym rachunku dopiero po przedstawieniu mu aktu notarialnego zawierającego umowę o ustanowieniu i przeniesieniu na rzecz nabywcy odrębnej własności lokalu.

Analizując treść umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego powinniśmy zwrócić przede wszystkim uwagę na to, czy określone w niej warunki wypłaty deweloperowi środków zgromadzonych na przedmiotowym rachunku pokrywają się z warunkami wypłaty tych środków określonymi w treści umowy deweloperskiej. Zgodnie bowiem z treścią art. 22 ust. 1 pkt 9a) ustawy z dnia 16.09.2011 r., deweloper zobowiązany jest wskazać w umowie deweloperskiej zasady dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym. Niezbędne jest również umieszczenie w treści umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, zawieranej pomiędzy bankiem a deweloperem, postanowienia, że wszelkie zmiany tej umowy wymagają pisemnej zgody wszystkich nabywców pod rygorem nieważności. Tego rodzaju postanowienie umowne zabezpieczy Nas przed ewentualnym zawarciem w przyszłości aneksu do umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, który zmieniałby na Naszą niekorzyść zasady dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym.



Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza